STJ discutirá se contrato de compra e venda sem registro segue a lei 9.514/1997 ou o regime comum, afetando loteadoras e financiamentos imobiliários.
A afetação do tema pela 2ª seção do STJ traz um ponto de atenção imediato para loteadoras, incorporadoras e demais players que comercializam imóveis com pacto adjeto de alienação fiduciária.
A Corte passará a definir, sob o rito dos repetitivos, se, na hipótese de contrato de compra e venda de imóvel com garantia fiduciária não levado a registro, a rescisão deverá seguir a lei 9.514/97 ou o regime comum de tutela do adquirente, inclusive com possível incidência do CDC. No caso afetado, o STJ delimitou expressamente a controvérsia e determinou a suspensão do processamento de todos os recursos especiais e agravos em recurso especial que versem sobre a mesma questão, em trâmite nos tribunais locais ou no próprio Tribunal.
Do ponto de vista regulatório e econômico, a relevância do tema é evidente. O próprio STJ reconheceu, na decisão de afetação, a multiplicidade de processos e a ausência de uniformidade jurisprudencial, registrando que a matéria possui relevância econômica, social e jurídica suficiente para justificar a fixação de tese vinculante. A discussão, portanto, não é periférica, incidindo diretamente sobre a previsibilidade do modelo de financiamento de vendas imobiliárias, sobre a alocação contratual de riscos e sobre a forma de recuperação do ativo em cenário de inadimplemento.
O pano de fundo dessa afetação é um quadro jurisprudencial ainda tensionado. Em 2022, no Tema 1.095, a 2ª seção já havia fixado que, havendo contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária devidamente registrado, inadimplemento e constituição em mora, prevalece o rito especial da lei 9.514/97, afastando-se o CDC. Ou seja, para os contratos registrados, o STJ já consolidou a primazia do regime especial.
O problema está justamente no espaço deixado em aberto, ou seja, a ausência de registro. Em 2023, a própria 2ª seção, ao julgar embargos de divergência, afirmou que a falta de registro não retira, entre os contratantes, a validade e a eficácia do que foi livremente pactuado, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial, embora o registro continue sendo imprescindível para a constituição da propriedade fiduciária e para o desencadeamento do procedimento extrajudicial previsto na lei 9.514/97.
Ao mesmo tempo, decisões posteriores da 3ª turma passaram a enfatizar que o registro é requisito indispensável para a utilização do rito especial, sobretudo em situações nas quais a empresa deixa de registrar o contrato por longo período e só busca fazê-lo quando o adquirente já ajuizou demanda rescisória. Nessa linha, a ministra Nancy Andrighi destacou, em 2025, que a ausência do registro não invalida o negócio, mas impede o uso da execução extrajudicial da lei 9.514/97, podendo subsistir uma relação de direito pessoal sujeita ao CC, ao CDC e à súmula 543, a depender do caso concreto.
É exatamente dessa tensão que decorrem os impactos potenciais para loteadoras. Se o STJ, ao julgar o repetitivo, consolidar a orientação de que a falta de registro impede a incidência da lei 9.514/1997 para fins de resolução por inadimplemento, o primeiro efeito prático será o aumento da exposição das empresas ao regime restitutório mais gravoso sob a ótica do vendedor.
Em termos operacionais, isso pode significar mais demandas judiciais de rescisão promovidas por adquirentes, maior discussão sobre percentual de retenção, ampliação do contencioso envolvendo devolução de parcelas e perda da celeridade típica do rito extrajudicial fiduciário. Esse risco é especialmente sensível no mercado de loteamentos, em que o inadimplemento pulverizado e a gestão de distratos integram a própria equação econômica do empreendimento. A abertura para aplicação do CDC em contratos não registrados pode afetar provisões, fluxo de caixa, política comercial e precificação futura.
Sob outro ângulo, se a tese repetitiva prestigiar a eficácia inter partes do pacto fiduciário mesmo sem registro, reafirmando a impossibilidade de o comprador se desvincular do regime contratualmente pactuado por via diversa, o mercado tende a ganhar maior estabilidade na interpretação do negócio e na preservação da lógica econômica da garantia. Ainda assim, mesmo nesse cenário mais favorável às loteadoras, dificilmente o precedente afastará a centralidade do registro.
Isso porque a própria jurisprudência do STJ já assentou que o registro continua indispensável para a constituição da propriedade fiduciária e para o regular manejo da excussão extrajudicial. Em outras palavras, a eventual preservação da eficácia obrigacional do pacto sem registro não elimina o risco operacional de se trabalhar com contratos cuja garantia não esteja formalmente aperfeiçoada perante o registro de imóveis.
Há, portanto, um impacto importante também na governança interna das loteadoras. A afetação envia ao mercado um sinal claro de que a política de registro deixou de ser tema meramente cartorário ou administrativo e passou a integrar a matriz jurídica do produto imobiliário. Empresas que operam com registro tardio, seletivo ou condicionado a eventos de inadimplemento tendem a ficar mais expostas a alegações de comportamento contraditório, abuso no exercício do Direito e violação da boa-fé objetiva.
Para as empresas do setor, o cenário exige atenção imediata. A afetação não definiu a controvérsia, mas reforçou a relevância prática do tema e manteve a incerteza sobre o tratamento dos contratos não registrados. Nesse contexto, é recomendável revisar desde já os procedimentos de registro, as minutas contratuais e as estratégias de cobrança e recuperação de crédito. A tese a ser fixada pela 2ª seção poderá impactar diretamente a condução do contencioso, a gestão dos recebíveis e a previsibilidade das rescisões no mercado de loteamentos.
Escrito por: Aloísio Santini, sócio de Imobiliário do Villemor Amaral Advogado
