Apelação n° 1002347-08.2024.8.26.0338

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1002347-08.2024.8.26.0338

Comarca: MAIRIPORÃ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1002347-08.2024.8.26.0338

Registro: 2026.0000291719

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002347-08.2024.8.26.0338, da Comarca de Mairiporã, em que é apelante FUNDO DE LIQUIDAÇÃO FINANCEIRA- FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MAIRIPORÃ.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 31 de março de 2026.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e RELATOR(A)

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1002347-08.2024.8.26.0338

APELANTE: FUNDO DE LIQUIDAÇÃO FINANCEIRA- FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS

APELADO: OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MAIRIPORÃ

VOTO Nº 39.760

Direito registral – Apelação – Registro de imóveis – Fundo de investimento em direitos creditórios – Alteração da administradora do fundo no fólio real não configura transmissão de propriedade – Escritura de compra e venda em que a nova administradora representa o fundo – Apelação provida.

I. Caso em Exame

1. Apelação interposta por Fundo de Investimento em Direitos Creditórios contra sentença que manteve a recusa do registro da escritura pública de venda e compra de imóvel. A apelante sustenta que a prévia substituição da administradora no fólio real não enseja transmissão de propriedade, mas apenas modificação na representação do Fundo.

II. Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar se a alteração da administradora do Fundo implica transmissão de propriedade do imóvel, sujeitando-se ao pagamento de ITBI.

III. Razões de Decidir

3. O Colendo Conselho Superior da Magistratura tem precedente no sentido de que, embora os Fundos de Investimento não possuam personalidade jurídica, podem ser titulares de direitos e obrigações, sendo representados por sua administradora fiduciária. 4. A legislação e a jurisprudência permitem que o registro seja feito em nome do Fundo ou da administradora fiduciária, desde que, nesta hipótese, conste que se trata de patrimônio separado.

IV. Dispositivo e Tese

5. Recurso provido.

Tese de julgamento: “1. Fundos de Investimento podem ser titulares de direitos e obrigações, mesmo sem personalidade jurídica. 2. Alteração de administradora não configura transmissão de propriedade”.

Legislação Citada:

CF/1988, art. 156, II; Código Tribut l, art. 35; Código Civil, arts. 1.368-C e 1.368-E.

Jurisprudência Citada:

TJSP, Apelação nº 1126644-25.2024.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro; STJ, REsp nº 1.834.003/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 17.09.2019.

Trata-se de apelação interposta por Fundo de Liquidação Financeira Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não Padronizados contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Mairiporã/SP, que manteve a recusa do registro da escritura pública de venda e compra referente ao imóvel matriculado sob nº 37.022 da referida serventia extrajudicial (fls. 157/161).

Sustenta a apelante, em síntese, que o imóvel, tal como consta da matrícula, foi adquirido pelo próprio FIDC, o qual tem patrimônio próprio e segregado, que não se confunde com o patrimônio da administradora. Esclarece que a administradora figura no registro apenas por imposição normativa, em razão da ausência de personalidade jurídica do Fundo, atuando como sua representante, em regime fiduciário. Afirma que a substituição da administradora não enseja transmissão da propriedade, mas simples modificação subjetiva na representação do Fundo. Alega, ainda, que a legislação aplicável aos fundos de investimento, bem como a regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários consagram o regime de segregação patrimonial, impedindo a comunicação dos bens do Fundo com o patrimônio da administradora, o que afasta qualquer interpretação que reconheça a ocorrência de transmissão imobiliária. Requer, ao final, o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, afastando-se as exigências formuladas pelo Oficial (fls. 166/179).

O Oficial manifestou-se a fls. 196/197.

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 211/215).

É o relatório.

A apelante pretende o registro de escritura pública definitiva de venda e compra de imóvel (fls. 81/91) na matrícula nº 37.022 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Mairiporã/SP (fls. 65/69). Para tanto, requer, previamente, a averbação da alteração da sua administradora no fólio real, passando dele a constar a administradora Maf Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S/A.

O Oficial qualificou negativamente o título, afirmando que o FIDC, por não possuir personalidade jurídica, não pode figurar como titular de domínio e transmitente do imóvel. Entende, assim, que a alteração da administradora do Fundo implica a transmissão do bem, razão pela qual é devido o pagamento de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI (fls. 103/104).

Da análise da certidão a fls. 65/69 depreende-se que a parte apelante, Fundo de Liquidação Financeira Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não Padronizados, figura como titular de domínio do imóvel objeto da Matrícula nº 37.022 (R.12), representado por sua administradora, o que está em consonância com recente entendimento adotado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura, nos termos do v. acórdão proferido na Apelação nº 1126644-25.2024.8.26.0100, em que foi relator o então Corregedor-Geral da Justiça, Desembargador Francisco Loureiro.

No ilustrativo voto então proferido, ficou esclarecido que:

“Positivou o art. 1.368-C do Código Civil a natureza jurídica dos fundos de investimentos como condomínio, mas de natureza especial, sem extensão das regras dos condomínios comum e edilício do direito comum. Não gozam os cotistas, portanto, das prerrogativas dos condôminos de usar, fruir e dispor da coisa comum. O patrimônio do fundo não pode ser usado, fruído ou alienado diretamente pelo cotista. Cria-se, na verdade, uma relação fiduciária, na qual os cotistas integralizam as cotas e os recursos invertidos passam a ser administrados por prestadores de serviço gestores em benefício dos condôminos. O modo de operação dos fundos mais se aproxima do negócio fiduciário e da figura do trust, pois o administrador fiduciário pode negociar os ativos, comprando e vendendo bens ou títulos, em proveito dos cotistas (Carlos Portugal Gouvêa, Comentários aos arts. 1.368-C a 1.368-F do Código Civil: fundos de investimento na Lei da Liberdade Econômica. In: Judith Martins- Costa, Guilherme Carneiro Monteiro Nitschke. Direito Privado na Lei da Liberdade Econômica. Almedina, 2022, p. 598).

A definição dos fundos de investimentos, segundo a doutrina, reúne os seguintes elementos: “i) comunhão de recursos; ii) constituição sob a forma de condomínio de natureza especial; iii) destinado à aplicação em ativos financeiros, bens e direitos de qualquer natureza” (Luciana Pedroso Xavier e Rafael Santos-Pinto. Comentários à Lei da Liberdade Econômica, coord. Floriano Peixoto Marques Neto e outros. São Paulo: RT, 2019, p. 433).

Essa comunhão se dá, segundo a lei, sob a forma de condomínio de natureza especial, inconfundível e com regras distintas das demais modalidades de condomínio (comum, edilício e de lotes), por força de regra expressa do § 1º do art. 1.368-C do Código Civil. Não é dotado o condomínio especial de personalidade jurídica de direito material, e sim composto de cotistas, cada qual com uma parte ideal do valor patrimonial dos bens que compõem o fundo, colocados sob administração fiduciária de terceiro. Faltou ao legislador, contudo, explicitar no que consiste o “condomínio de natureza especial” e disciplinar suas regras. O tema foi relegado à CVM, que o disciplina de modo minucioso na Instrução n. 175/2022.

Justamente por serem constituídos sob a forma de condomínio de natureza especial nos termos dos artigos 1.368-C e 1.368-E do Código Civil, sem inclusão no rol do artigo 44 do mesmo diploma legal, há que se concluir que os fundos de investimento em direitos creditórios não são pessoas jurídicas e, por consequência, não possuem personalidade jurídica geral de direito material, sendo representados (ou presentados) por seu administrador fiduciário (…).

Embora não tenham a natureza de pessoa jurídica, o que se indaga é se os fundos de investimento em direitos creditórios podem ser titulares de determinados direitos e obrigações, peculiares a seus interesses específicos, como já entendeu a jurisprudência em relação aos condomínios edilícios.

Ainda que os regramentos citados, em especial a Resolução 175/22 da CVM, tratem da constituição e do funcionamento dos FIDC, não há previsão da forma como o administrador fiduciário emprestará personalidade jurídica a eles, diferentemente do que faz a Lei n. 8.668/93 em relação aos fundos de investimento imobiliário (artigos 1º e 6º ao 9º).

(…)

Em relação aos fundos de investimento imobiliário (FIIs), não resta a menor dúvida: os ativos são registrados em nome da administradora fiduciária, em regime jurídico em tudo semelhante ao trust.

Como é sabido, configura-se o trust “pela entrega de certos bens a uma pessoa, para que deles faça uso conforme determinado encargo que lhe tenha sido cometido, repousando esse conceito na confiança depositada naquele que recebe os bens” (Melhim Namem Chaloub, alienação Fiduciária, 6ª. Edição, Forense, p. 17). E arremata o autor: “aquele que entrega os bens e, por consequência, institui o trust, é denominado settlor (instituidor); o settlor transmite, efetivamente, a propriedade sobre os bens; aquele que recebe os bens, e assume a obrigação de administrá-los, denomina-se trustee (aquele em quem se confia); aquele em favor de quem o trust é constituído denomina-se cestui que trust (aquele que confia)”.

No caso concreto, não se trata de Fundo de Investimento Imobiliário (FII), com regras específicas emanada pela CVM, mas sim de Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDIC). O crédito cedido, de titularidade do fundo, se encontra assegurado por direito real de garantia alienação fiduciária. O que se indaga é se a garantia real imobiliária deve ser registrada em nome do próprio Fundo ou em nome da administradora fiduciária.

A resposta é simples: diante da lacuna normativa, se admite que o registro seja feito tanto em nome no próprio Fundo como em nome da administradora fiduciária, nessa última hipótese com a ressalva de que se trata de patrimônio separado.

Passa-se à análise das duas possibilidades acima postas.

Admite-se o registro em nome da administradora fiduciária, que se aproxima da figura do trustee, acima referido. Em razão da omissão presente na legislação que trata especificamente sobre os FIDC, para a solução da controvérsia, necessário socorrer-se dos mecanismos de suprimento de lacunas elencados no artigo 4º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro:

“Art. 4 Quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito”.

Dizendo de outro modo, diante de figuras jurídicas semelhantes dos FII e FIDC e tendo a Lei n. 8.668/93 tratado sobre a questão ora em análise, vê-se viável a aplicação, por analogia, dos dispositivos acima citados para que seja efetivado o registro do em nome da administradora fiduciária, observando-se rigorosamente o que dispõe a Lei n. 8.668/93 e a Instrução CVM n. 175/2022. Destaco que necessariamente deverá constar do registro que se trata de patrimônio separado, de titularidade do Fundo de Investimento (arts. 6º. e 7º. da Instrução CVM 157/2022.

Admite-se também, como segunda possibilidade, o registro direto da propriedade fiduciária em garantia em nome do próprio FIDC, apenas representado pela administradora. É verdade, como acima dito, que os Fundos de Investimento têm a natureza de condomínio especial e não constituem pessoas jurídicas, nem são titulares de personalidade jurídica geral de direito material.

Não é menos verdade, porém, que os tribunais e a doutrina em geral têm reconhecido a entes despersonalizados alguma personalidade, limitada às relações jurídicas de seu peculiar interesse. Isso porque existem diversas situações jurídicas que, para receber solução confortável, implicam o reconhecimento da personalidade jurídica do condomínio. Em decorrência disso na I Jornada de Direito Civil do CEJ do CJF, aprovou-se o enunciado de n. 90: “Admite- se a personalidade jurídica ao condomínio, desde que em atividade de seu peculiar interesse”. A posição equilibrada evita a exposição de riscos excessivos. Em reunião mais recente, a Jornada aprovou enunciado mais amplo (Enunciado n. 246): “Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: ‘nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse’. Prevalece o texto: ‘Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício'”. Embora os enunciados digam respeito ao condomínio edilício, a solução pode ser estendida aos condomínios especiais dos Fundos de Investimento.

O Superior Tribunal de Justiça, já na vigência da MP n. 881/2019, que levou à criação do art. 1.368-C do Código Civil, firmou precedente relevante sobre a personalidade jurídica dos Fundos em caso que tinha por objeto a responsabilidade civil dos administradores:

“A despeito do desencontro de teses no âmbito doutrinário, para os fins que aqui interessam, importa reconhecer que: a) as normas aplicáveis aos fundos de investimento dispõem expressamente que eles são constituídos sob a forma de condomínio; b) nem todos os dispositivos legais que disciplinam os condomínios são indistintamente aplicáveis aos fundos de investimento, sujeitos a regramento específico; c) embora destituídos de personalidade jurídica, aos fundos de investimento são imputados direitos e deveres, tanto em suas relações internas quanto externas; e d) não obstante exercerem suas atividades por intermédio de seu administrador/gestor, os fundos de investimento podem ser titular, em nome próprio, de direitos e obrigações” (REsp n. 1.834.003/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 17.09.2019, destaque nosso).

Disso decorre que se pode admitir que a titularidade dos direitos creditórios constitui o patrimônio dos FIDICs. Não faria sentido admitir que a garantia real acessória a tais direitos creditórios, porém, devesse ser registrada em nome da administradora fiduciária.

Ressalte-se, ainda, que o direito real foi adquirido em garantia da atividade do FIDIC e que sua administradora fiduciária foi devidamente nomeada pelo regulamento (fls. 160/240), de modo que apta a representar o próprio fundo, ou, então, agir como verdadeira trustee, em nome pessoal com patrimônio em separado.

As duas possibilidades são viáveis e não se excluem. –

Ao contrário. O entendimento ora adotado facilita o acesso ao registro imobiliário e consagra a prática do que já ocorre em inúmeras serventias. Basta ver que o recorrente juntou cópias de inúmeras matrículas nas quais a garantia da propriedade fiduciária foi feita em nome do próprio fundo, enquanto em outros casos foi feita em nome da administradora fiduciária, como patrimônio em separado.”

Como se vê, embora destituídos de personalidade jurídica, aos Fundos de Investimento são imputados direitos e deveres, tanto em suas relações internas quanto externas e, a despeito de exercerem suas atividades por intermédio de seu administrador ou gestor, podem figurar, em nome próprio, como titulares de direitos e obrigações.

No caso concreto, estando a propriedade registrada em nome do próprio Fundo, é perfeitamente possível a pretendida averbação da alteração de sua administradora para que na matrícula passe a figurar Maf Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S/A, sem que isso implique modificação da titularidade dominial do imóvel.

Por conseguinte, o óbice apresentado pelo registrador merece ser afastado, sendo certo que a averbação da alteração da administradora do Fundo não configura hipótese de incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI (art. 35 do Código Tributário Nacional e art. 156, inciso II, Constituição Federal de 1988).

No mais, oportuno ressaltar que não há controvérsia a respeito do efetivo recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI – devido em virtude da compra e venda objeto do título apresentado a registro, cuja guia foi apresentada ao registrador (fls. 92/93).

Diante do exposto, dou provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e RELATOR(A) (DJe de 31.03.2026 – SP)

Fonte: DJE