Registro de Imóveis: barreira estratégica contra fraudes e lavagem de dinheiro no Brasil
Ferramenta essencial de transparência e publicidade, o Registro de Imóveis reforça o combate à sonegação, à informalidade e à lavagem de dinheiro no país
30 de setembro de 2025
O Registro de Imóveis deixou de ser apenas um repositório de atos jurídicos para se consolidar como instrumento de transparência, confiança e fiscalização. Ao condicionar a validade das transmissões patrimoniais ao pagamento prévio de tributos como ITBI e ITCMD, o sistema atua como barreira contra a sonegação e a lavagem de dinheiro. O cruzamento de dados com órgãos fazendários amplia a capacidade de detectar inconsistências, enquanto a regularidade imobiliária combate a informalidade dos contratos de gaveta.
A modernização tecnológica e a integração de bases nacionais, como o futuro Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), reforçam o papel fiscalizador e social do Registro, que garante segurança às transações, amplia a arrecadação, combate a sonegação e protege o patrimônio público.
Nesse processo, a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – Arisp, com três décadas de atuação em São Paulo, tem sido protagonista na digitalização e na qualificação dos serviços registrais.
Transparência, publicidade e confiança são valores centrais do sistema registral
O princípio da publicidade é a espinha dorsal do Registro de Imóveis. Cada ato levado a registro passa a ter validade perante terceiros e a produzir efeitos jurídicos plenos. Isso significa que apenas os negócios devidamente formalizados ganham reconhecimento oficial pelo Estado, protegendo compradores e vendedores contra litígios e reforçando a credibilidade do mercado.
Esse mecanismo de publicidade, ao mesmo tempo em que garante segurança jurídica, também assegura maior previsibilidade para o Estado. Como cada operação registrada é obrigatoriamente acompanhada da comprovação do recolhimento de tributos, cria-se um elo entre o ato jurídico e o cumprimento da obrigação fiscal. Assim, o Registro funciona como uma engrenagem silenciosa, mas fundamental, da arrecadação pública.
O avanço da digitalização tende a potencializar esse papel. Com a interligação dos cartórios a bancos de dados da Receita Federal, das secretarias estaduais e municipais de Fazenda, o controle deixará de ser fragmentado e passará a ser em rede. Isso significa que operações que antes poderiam passar despercebidas, como escrituras com valores subfaturados ou locações não declaradas, doravante serão mais facilmente identificadas.
Moacyr Petrocelli de Ávila Ribeiro, diretor de Comunicação da Arisp, resume: “Com tecnologia e normas que tornam o registro a via natural e economicamente racional de transacionar, criamos um ambiente mais transparente e confiável para todos. O Registro protege o cidadão e fortalece o Estado.”
Registro de Imóveis se consolida como ferramenta de fiscalização tributária, combate à sonegação e transações imobiliárias suspeitas
O papel do Registro de Imóveis como filtro tributário ganha maior importância ao condicionar a eficácia das transmissões ao pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência municipal, e do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), de competência estadual. Sem a quitação desses tributos, a transmissão não é registrada e, portanto, não produz efeitos.
Esse mecanismo impede que operações imobiliárias escapem ao controle fiscal, garantindo que a transferência de patrimônio só se efetive com o devido recolhimento. Em outras palavras, o Registro de Imóveis transforma a arrecadação pelo erário em requisito jurídico.
Além disso, a atuação coordenada com órgãos de fiscalização amplia o escopo de controle. Em atendimento às normas da Corregedoria Nacional de Justiça, todas as unidades de serviço registral devem adotar procedimentos de monitoramento, seleção e análise de operações, propostas ou situações que possam indicar indícios de lavagem de dinheiro ou infrações correlatas. Esse controle não se restringe aos usuários e apresentantes de títulos a registro, estendendo-se também às transações imobiliárias que envolvam interpostas pessoas, como os chamados “laranjas” ou “empresas de fachada”. Trata-se, assim, de política sólida e eficaz de prevenção a ilícitos financeiros.
Identificadas operações suspeitas, o registrador tem o dever legal de comunicá-las ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF). No ano de 2024, mais de 6,1 milhões de atos suspeitos foram comunicados pelos serviços notariais e de registro ao COAF, de acordo com dados da Revista Cartório em Números (6ª Edição, 2024).
Esse número revela a maturidade do setor, que passou a adotar mecanismos tecnológicos — como sistemas eletrônicos interligados, inteligência artificial e cruzamento de dados — para identificar operações suspeitas.
Além disso, esse fluxo de informações fortalece a capacidade do Estado de mapear estruturas de ocultação patrimonial, bloquear a utilização de imóveis como instrumentos de lavagem de dinheiro e desarticular redes do crime organizado.
A contribuição dos Registros de Imóveis para reduzir a vulnerabilidade do setor imobiliário é reiteradamente destacada pelo COAF e pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que apontam a atuação das unidades de serviço extrajudicial como decisiva para reduzir os riscos de utilização do patrimônio imobiliário na movimentação de recursos ilícitos. O Brasil, inclusive, foi elogiado em relatórios do GAFI (Grupo de Ação Financeira Internacional) por incluir notários e registradores no rol de entidades obrigadas a reportar operações suspeitas, alinhando-se a padrões internacionais de compliance.
Nesse contexto, o diretor Moacyr Petrocelli destaca também o mecanismo de bloqueio de bens de investigados. “Assim que instaurada a investigação criminal ou qualquer processo perante o Judiciário, o Registro de Imóveis tem acesso imediato e processa, em regime de 24 horas, as ordens de indisponibilidade expedidas pelas autoridades competentes, por meio de integração em webservice. Todo esse fluxo ocorre de forma online, via Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), assegurando a efetividade das medidas cautelares e a proteção do interesse público”, explica ele.
Registro de Imóveis, a chave para eliminar contratos de gaveta e combater fraudes
Apesar dos avanços, o país ainda convive com um problema crônico: a informalidade no mercado imobiliário. Os chamados “contratos de gaveta” – negócios celebrados entre particulares sem levar o negócio imobiliário a registro – ainda representam uma parcela significativa das transações, especialmente em áreas periféricas e rurais.
Essas práticas fragilizam a segurança jurídica, pois a ausência de registro impede que o novo proprietário tenha plena proteção legal sobre o imóvel. Além disso, dificultam o trabalho do Fisco, que perde o controle sobre transmissões e a arrecadação correspondente. Essa lacuna abre espaço para fraudes, disputas e operações destinadas à ocultação patrimonial.
A solução passa pela combinação de políticas públicas de incentivo à formalização, medidas de desestímulo à informalidade e processos registrais mais acessíveis. A simplificação de procedimentos, a redução de custos e a digitalização dos serviços são caminhos que já começam a se consolidar.
A exemplo de outros países, onde o registro eletrônico é obrigatório e universal, o Brasil também caminha para um sistema em que a formalização se tornará não apenas a via mais segura, mas também a mais ágil e racional.
Para o diretor de comunicação da Arisp, “a formalização imobiliária confere segurança ao particular, mas também se converte em instrumento de proteção do erário. É um passo essencial para reduzir desigualdades e fortalecer o Estado, criando um mercado mais justo e transparente.”
Arisp: três décadas de modernização e integração de serviços
Fundada em 21 de janeiro de 1993, a Arisp nasceu com o objetivo de congregar os registradores da capital paulista e fortalecer a atuação institucional da classe. Com o tempo, expandiu sua abrangência e, em 2014, passou a representar todos os cartórios de Registro de Imóveis do Estado de São Paulo.
Ao longo de sua trajetória, a associação tem se destacado pela liderança em iniciativas de modernização. Entre os projetos pioneiros está a penhora eletrônica de imóveis, que agilizou processos judiciais e trouxe mais eficiência ao sistema. Outro marco foi a plataforma de intercâmbio digital, que permite consultas e atos eletrônicos em rede, eliminando barreiras físicas e encurtando prazos.
Essas iniciativas colocaram São Paulo na vanguarda do setor registral no país, servindo de modelo para outros estados. Hoje, a Arisp atua como ponte entre registradores, órgãos públicos e mercado imobiliário, promovendo capacitação, padronização e inovação.
No momento em que o Brasil se prepara para implementar o Cadastro Imobiliário Brasileiro e reforçar o combate à sonegação e à informalidade, a experiência o papel dos registrados de imóveis mostra-se ainda mais relevante.
“Não se trata apenas de uma questão técnica, mas também de responsabilidade social. Um sistema registral moderno garante justiça fiscal, segurança patrimonial às pessoas e empresas e estabilidade econômica.”
Moacyr Petrocelli, diretor de Comunicação da Arisp.
Acesse aqui a matéria no site da Gazeta do Povo.
Fonte: Gazeta do Povo
