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O Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, no julgamento da Apelação nº 1000550-67.2025.8.26.0368, manteve a recusa de registro de desapropriação extrajudicial por ausência de título formal idôneo, reafirmando parâmetros relevantes para a qualificação notarial e registral.

No caso, a pretensão de abertura de matrícula e registro da propriedade baseou-se apenas em decreto de utilidade pública e recibo particular vinculado a antiga escritura de servidão de passagem. O CSM/SP considerou tais documentos insuficientes para a transferência do domínio, destacando que a desapropriação extrajudicial, embora configure aquisição originária, exige necessariamente título formal específico — escritura pública, termo ou contrato administrativo — nos termos do art. 176-A, § 5º, III, da Lei de Registros Públicos.

O acórdão também reforça a distinção estrutural entre desapropriação e servidão administrativa: esta não implica perda da propriedade, mas apenas limitação ao uso, sendo sua indenização voltada ao prejuízo suportado, e não à aquisição do domínio. Por isso, não supre o título translativo exigido para ingresso no fólio real.

Outro ponto relevante foi o afastamento da aplicação do art. 108 do Código Civil para justificar instrumento particular sem formalidades. Ainda que admitida a forma privada em hipóteses excepcionais, o título deve observar os requisitos registrais mínimos, inclusive reconhecimento de firmas (art. 221 da LRP e art. 440-AP do CNN/CN/CNJ), o que não se verificou no caso.

Relevância prática: a decisão consolida o entendimento de que a simplificação trazida pela Lei nº 14.382/2022 não dispensa a formação de título formal adequado na desapropriação extrajudicial. Reforça-se, assim, o papel da qualificação notarial e registral na filtragem de títulos, vedando o ingresso de instrumentos precários ou materialmente inadequados, ainda que se trate de aquisição originária.

Confira a Apelação na íntegra

Fonte: DJE

Apelação n° 1006590-51.2025.8.26.0405

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1006590-51.2025.8.26.0405

Comarca: OSASCO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1006590-51.2025.8.26.0405

Registro: 2026.0000291723

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1006590-51.2025.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que são apelantes CARLOS JOSÉ GASPAR e TEREZINHA BONEZI GASPAR, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE OSASCO.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 31 de março de 2026.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e Relator(a)

Apelação Cível nº 1006590-51.2025.8.26.0405

Apelantes: Carlos José Gaspar e Terezinha Bonezi Gaspar

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Osasco

Comarca: Osasco

Voto nº 39.778

Direito registral – Recurso de apelação – Usucapião Extrajudicial – Modalidade ordinária – Dúvida procedente – Ausência de justo título e de documentos aptos a comprovar a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse, nos termos do art. 216-A, IV, da Lei n. 6.015/73, e do art. 401, III, do Provimento CNJ n. 149/2023 – Contradição entre o tempo de posse alegado e o constatado pela própria ata notarial produzida pelos requerentes, que atesta tempo suficiente apenas para a usucapião ordinária – Modalidade que exige, cumulativamente, justo título e boa-fé, requisitos não comprovados – Ruptura na cadeia possessória não suprida pela documentação acostada – Pedido instruído de forma insuficiente – Sentença mantida – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação (fls. 178/187) interposto por Carlos José Gaspar e Terezinha Bonezi Gaspar, contra a r. sentença (fls. 174/176) que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco, e negou o registro do pedido de reconhecimento de usucapião extrajudicial formulado pelos ora apelantes em relação ao imóvel objeto da Transcrição n. 22.839 daquela serventia.

A dúvida foi suscitada (fls. 01/02) sob o fundamento de que os requerentes não comprovaram a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, em consonância com o art. 216-A, IV, da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e o art. 4º, III, do Provimento CNJ n. 65/2017.

Os suscitados apresentaram impugnação (fls. 163/168) discordando da negativa, e requereram o prosseguimento com o registro, sem acrescentar nenhum documento comprobatório dos elementos possessórios indicados nas notas devolutivas.

O órgão do Ministério Público ofertou parecer (fls. 171/172) pela procedência da dúvida.

O MM. Juiz Corregedor Permanente proferiu sentença (fls. 174/176) julgando procedente a dúvida, ao fundamento de que os suscitados não juntaram documentos suficientes a demonstrar a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse, conforme determinado pelo Provimento CNJ n. 149/2023 e pela Lei n. 6.015/73.

Nas razões de recurso (fls. 178/187), os apelantes sustentam que a r. sentença incorreu em equívoco ao interpretar os requisitos legais da usucapião extrajudicial, exigindo a demonstração da continuidade da cadeia dominial e a apresentação de justo título, pressupostos incompatíveis com a natureza originária desse modo de aquisição da propriedade. Aduzem, ademais, que os documentos por eles acostados aos autos seriam suficientes para o reconhecimento do direito pleiteado, não havendo lacuna probatória a justificar a procedência da dúvida. Argumentam, por fim, que o art. 216-A da Lei n. 6.015/73 e o Provimento CNJ n. 149/2023 têm por escopo a simplificação e a desburocratização do procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião, não podendo ser interpretados de forma restritiva a ponto de obstar o acesso à propriedade pelos possuidores que preencham os requisitos materiais do instituto.

O Parquet manifestou-se pelo desprovimento do recurso (fls. 213/215).

É o relatório.

A controvérsia central destes autos diz respeito à suficiência da documentação apresentada pelos apelantes para instruir o pedido de usucapião extrajudicial perante o 1º Cartório de Registro de Imóveis de Osasco, à luz dos requisitos previstos no art. 216-A da Lei n. 6.015/73 e nos Provimentos CNJ n. 65/2017 e 149/2023.

A r. sentença merece ser mantida em sua integralidade.

A usucapião extrajudicial, introduzida pelo art. 216-A da Lei n. 6.015/1973, constitui via paralela à judicial, em que o cumprimento rigoroso dos requisitos legais e normativos é pressuposto imprescindível para sua regular tramitação.

Todavia, a análise do justo título não pode ser realizada sem que antes se defina, com rigor, a modalidade de usucapião invocada pelos recorrentes. Trata-se de questão logicamente prévia e indispensável, uma vez que a usucapião ordinária e a extraordinária têm pressupostos distintos e apenas após a correta identificação da espécie postulada é possível aferir quais requisitos são exigíveis no caso concreto.

Para maior clareza, vale transcrever o que dispõe o art. 216-A, inciso IV, da Lei n. 6.015/73, verbis:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Como se verifica, a ata notarial é o documento legalmente vocacionado a atestar o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, razão pela qual sua constatação vincula a qualificação da modalidade de usucapião pretendida e não pode ser dissociada da análise do preenchimento dos respectivos requisitos legais.

Mesmo que os suscitados sustentem a existência de posse mansa e pacífica por mais de quinze anos (fls. 11), período que, em tese, seria compatível com a usucapião extraordinária prevista no art. 1.238 do Código Civil, a ata notarial por eles próprios acostada aos autos (fls. 23/26) contraria tal alegação.

Com efeito, no item “Oitavo Da Constatação da Posse” da referida ata, lavrada em 19 de agosto de 2024 perante o 1º Tabelionato de Notas de Osasco, a Tabeliã constatou expressamente que os solicitantes “se encontram na posse do imóvel com animus domini, com tempo suficiente para a aquisição da propriedade pela usucapião ordinária, nos termos do artigo 1.238” utilizando referência normativa equivocada, pois o art. 1.238 do Código Civil regula a usucapião extraordinária, enquanto a ordinária está disciplinada no art. 1.242 do mesmo Diploma.

A dicotomia entre o alegado e o constatado não passa despercebida. De um lado, os próprios recorrentes, na narrativa dos fatos e no requerimento inicial, invocam posse de 15 anos e postulam a usucapião extraordinária (art. 1.238 do CC); de outro, a Tabeliã verificou apenas o tempo suficiente para a modalidade ordinária (art. 1.242 do CC).

A distinção é juridicamente relevante e desfavorável aos recorrentes, pois a usucapião ordinária exige prazo de 10 anos, e pressupõe, cumulativamente, justo título e boa-fé requisitos que os suscitados não lograram comprovar ao longo de todo o processo.

Ressalte-se que os documentos acostados corroboram a constatação da Tabeliã, uma vez que o carnê do IPTU se refere tão somente ao exercício de 2024 (fls. 44).

Ademais, o bem in lume localizado na Avenida Santo Antônio (antiga Avenida Dois), lote 10 da quadra 09 da Vila Osasco passou a constar na Declaração de Imposto de Renda do recorrente Carlos a partir do exercício de 2011 (fls. 145), ao passo que a prenotação de Requerimento de Registro de Usucapião Extrajudicial ocorreu em 28/08/2024 (fls. 20/21).

Assim, a ata notarial, documento produzido a requerimento da própria parte, revela-se contraditória com a tese defensiva: se o tempo de posse fosse realmente superior a 15 anos, como alegam, a Tabeliã deveria ter constatado tempo suficiente para a usucapião extraordinária modalidade que dispensaria o justo título e não meramente para a ordinária. É relevante destacar que os recorrentes aceitaram a ata notarial em seus expressos termos e declararam “estar tudo de acordo com a situação existencial e fática” (fls. 25).

A contradição ao documento pesa em desfavor dos requerentes, reforçando a conclusão de que a documentação apresentada não comprova, com a segurança jurídica necessária, a origem, a continuidade, a natureza e o tempo de posse exigidos pelo art. 216-A, IV, da Lei n. 6.015/73 e pelo art. 401, III, do Provimento CNJ n. 149/2023.

Conclui-se, assim, que a pretensão aquisitiva deduzida nos autos se sujeita ao regime jurídico da usucapião ordinária, prevista no art. 1.242 do Código Civil, cujo reconhecimento pressupõe, cumulativamente, posse contínua e incontestada por dez anos, justo título e boa-fé requisitos que passam a nortear toda a análise subsequente.

Passa-se, portanto, à análise da ausência do justo título e de documentos que comprovem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse de domínio.

Os suscitados alegam ter adquirido o imóvel de Felicio Margelli Neto, pessoa que não figura como proprietária tabular na Transcrição n. 22.839, na qual constam como titulares do domínio Nadzeja Czeremcha Margelli e seu esposo Felicio Margelli, Laura Czeremcha Guimarães e seu esposo Victorio Pinho Guimarães, Olga Czeremcha Ferreira e seu esposo Joaquim Ferreira Filho, Rozalia Czeremcha de Andrade e seu esposo Moacyr dos Santos Andrade, e Assis Czeremcha.

Há, portanto, uma ruptura evidente na cadeia possessória: o transmitente apontado pelos recorrentes não ostenta titularidade registral sobre o imóvel usucapiendo e nenhum documento foi apresentado para explicar ou suprir essa lacuna.

O contrato de aquisição não foi localizado e os documentos acostados declarações de imposto de renda (fls. 144/147), carnê de IPTU 2024 emitido pela Prefeitura de Osasco (fls. 44), e declarações de testemunhas que atestam o exercício da posse pelos recorrentes não são aptos, por si sós, a comprovar a origem e a continuidade da cadeia possessória.

Ademais, os recorrentes não se desincumbiram do ônus de demonstrar o exercício contínuo e qualificado da posse durante todo o interregno necessário à configuração da prescrição aquisitiva. Os documentos acostados aos autos restringem-se ao carnê de IPTU referente ao exercício de 2024, além de declarações de imposto de renda dos exercícios de 2011 e 2012 e declaração de testemunha datada de 2013 (fls. 82).

Merece destaque, ainda, a ausência do contrato de locação invocado expressamente pelos recorrentes como prova da posse. Na petição de fls. 163/168, os recorrentes alegaram que a posse estaria “comprovada por tributação em nome do requerente como compromissário pagador, declaração de imposto de renda, locação do imóvel, locação para renomada Câmara Arbitral de Osasco, até documentos oficiais do Ministério Público”. Todavia, o aludido instrumento contratual de locação não foi acostado nos autos.

Lado outro, foram acostados aos autos documentos de caráter declaratório, supostamente envolvendo pessoas que atestam o exercício da posse pelos suscitados (fls. 82, 107 e 108). Tais declarações, contudo, não suprem a exigência legal de comprovação da cadeia possessória isto é, da demonstração de como os requerentes adquiriram a posse dos anteriores possuidores, e como estes a adquiriram dos proprietários registrais constantes da Transcrição n. 22.839.

A certidão emitida pela Secretaria de Finanças do Município de Osasco comprova que o recorrente passou a figurar como compromissário comprador do imóvel tão somente em 2014 (fls. 133).

Em síntese, o conjunto probatório apresentado é insuficiente para evidenciar o efetivo e ininterrupto exercício da posse mansa e pacífica pelo prazo legalmente exigido para a modalidade de usucapião pretendida.

Nessas condições, agiu corretamente o Oficial ao expedir as notas devolutivas, e a sentença que julgou procedente a dúvida está em perfeita consonância com a lei e com a jurisprudência desta Egrégia Corte.

A título de exemplo, traz-se à colação as ementas dos seguintes julgados deste Egrégio Tribunal Bandeirante em casos análogos:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – AUSÊNCIA DE JUSTO – TÍTULO APTO A EMBASAR A USUCAPIÃO ORDINÁRIA – DOCUMENTOS APRESENTADOS QUE NÃO COMPROVAM O EFETIVO EXERCÍCIO DA POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA PELO TEMPO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA – Rejeição do pedido QUE SE IMPÕE, na forma do Art. 216-A, § 8º, da Lei nº 6.015/1973 – INTERESSADA QUE, ASSIM QUERENDO, PODERÁ BUSCAR NA ESFERA JURISDICIONAL O RECONHECIMENTO DE SEU ALEGADO DIREITO – APELAÇÃO NÃO PROVIDA”. (TJSP; Apelação Cível 1022470-62.2024.8.26.0100; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 04/07/2024; Data de Registro: 16/07/2024)

“REGISTRO DE IMÓVEIS – USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – FALTA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS – LAPSO TEMPORAL NÃO ATINGIDO PARA O RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – IMPOSSIBILIDADE DA SOMA DA POSSE PELO INSTITUTO DA SUCCESSIO POSSESSIONIS – AUSENTE JUSTO TÍTULO PARA A USUCAPIÃO ORDINÁRIA – RECURSO NÃO PROVIDO”. (TJSP; Apelação Cível 1021331-35.2021.8.26.0309; Relator (a): Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Jundiaí – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/11/2022; Data de Registro: 18/11/2022)

“Registro de Imóveis – Usucapião extrajudicial – Demonstração do exercício de posse por período inferior ao de quinze anos previsto no art. 1.238 do Código Civil – Apelantes que não residem no imóvel usucapiendo – Construção de casa, piscina e churrasqueira que não são suficientes para demonstrar que foi dado ao imóvel uso produtivo, ou que nele são prestados serviços, especialmente diante da constatação de que se trata de chácara de lazer, o que impede a redução do prazo prescricional para dez anos com fundamento no parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil – Aquisição do imóvel por usucapião ordinário que não decorre do requerimento inicial e da ata notarial em que indicado como fundamento da aquisição do domínio o parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido”. (TJSP; Apelação Cível 1001840-64.2020.8.26.0604; Relator (a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Sumaré – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/04/2021; Data de Registro: 23/04/2021).

O que o Oficial Registrador verificou e o que a sentença confirmou não foi a inexistência do direito à usucapião, mas a impossibilidade de prosseguimento do processo na via extrajudicial ante a ausência dos documentos mínimos exigidos pela Lei para a instrução do pedido. Nada impede que os apelantes, devidamente munidos da documentação adequada, reiniciem o procedimento perante a serventia competente.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se integralmente a r. sentença recorrida.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e Relator(a) (DJe de 31.03.2026 – SP)

Fonte: DJE

Apelação n° 1002364-79.2025.8.26.0024

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1002364-79.2025.8.26.0024

Comarca: ANDRADINA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1002364-79.2025.8.26.0024

Registro: 2026.0000291722

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002364-79.2025.8.26.0024, da Comarca de Andradina, em que é apelante IRACY ARDEL PIMENTA, é apelado OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ANDRADINA.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 31 de março de 2026.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e Relator(a)

Apelação Cível nº 1002364-79.2025.8.26.0024

Apelante: Iracy Ardel Pimenta

Apelado: Ofício de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Andradina

Comarca: Andradina

Voto nº 39.785

Registro de imóveis – Recurso de apelação – Dúvida – Formal de partilha extraído de inventários conjuntos – Título que se sujeita à qualificação registral – Ofensa ao princípio da continuidade – Vedação de partilha per saltum – Necessidade de partilhas sucessivas e individualizadas – Manutenção do óbice – Recurso não provido.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por IRACY ARDEL PIMENTA em face da r. sentença de fls. 108/111, de lavra do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Andradina, que julgou procedente a dúvida suscitada, negando acesso ao registro imobiliário do formal de partilha extraído dos autos do processo nº 0001407-72.2000.8.26.0024 da 3ª Vara Judicial da mesma Comarca, concernente aos bens deixados pelo falecimento de Salvador Ardel; Maria Parrila Ardel e Reinaldo Parrila Ardel.

O Oficial, ao suscitar a dúvida, em resumo, esclareceu que: (i) é dever do Registrador qualificar os títulos, ainda que judiciais; (ii) embora exista a faculdade de cumulação de inventários, as partilhas devem ser distintas e por ordem de falecimento, sendo defesa a partilha per saltum, sob pena de ofensa ao princípio da continuidade (fls. 01/06).

Em suas razões a apelante sustenta, em suma, que a cumulação de inventários é legalmente admitida; o formal de partilha levado a registro contém partilhas sucessivas e individualizadas, sem ofensa ao princípio da continuidade; a inexistência de partilha per saltum e, finalmente, a concordância da Fazenda do Estado de São Paulo com o recolhimento do ITCMD (fls. 124/132).

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 154/159).

Por r. decisão de fls. 160 foi determinada a redistribuição do presente recurso ao C. Conselho Superior da Magistratura em razão da incompetência da E. Corregedoria-Geral da Justiça para decidir a questão posta.

É o relatório.

De início, é importante observar que, ainda que se trate de título judicial, tal fato não o torna imune à qualificação registral (CSM, Apelação nº 413-6/7; Apelação nº 0003968-52.2014.8.26.0453; Apelação nº 0005176-34.2019.8.26.0344 e Apelação nº 1001015-36.2019.8.26.0223).

Nesse sentido, também a Ap. Cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto:

“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

E, ainda:

“REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA – O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – Crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (STF, HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma).

Vale ressaltar, outrossim, que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei nº 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

Esta conclusão se reforça pelo disposto no item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça:

“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

Em consequência, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao Oficial qualificá-los conforme os princípios e regras que regem a atividade registral.

Nota-se, ainda, que o caso trata de título e não de ordem judicial, de modo que não há como se sustentar descumprimento.

Em outros termos, apesar do trânsito em julgado da sentença homologatória proferida na ação de inventário, o formal de partilha dela extraído não está imune à qualificação registrária.

Eventual recusa, portanto, não configura violação à coisa julgada ou descumprimento de decisão judicial.

Fixado este ponto, no mérito, como visto, a parte recorrente pretende o registro de formal de partilha extraído dos autos do processo nº 0001407-72.2000.8.26.0024 inventário conjunto que tramitou perante a 3ª Vara Judicial da Comarca de Andradina – referente aos óbitos de Salvador Ardel; Maria Parrila Ardel e Reinaldo Parrila Ardel.

Por meio da nota devolutiva nº 145224, foram feitas as seguintes exigências (fls. 10/11):

“1) Trata-se de Formal de Partilha que instrumentaliza o inventário e partilha de 03 (Três) autores de herança, quais sejam:

a) Salvador Ardel, falecido na data de 10/12/1999;

b) Maria Parrila Ardel, falecida na data de 06/08/2011;

c) Reinaldo Parrila Ardel, falecido na data de 24/09/2018.

Pelo princípio da saisine, a transmissão da herança dá-se no exato instante do falecimento, observando a ordem de vocação hereditária.

Para que seja respeito o princípio da continuidade registrária, necessário seja formalizada nos autos 03 (Três) partilhas em ordem sucessiva dos falecimentos, no caso:

a) Salvador Ardel; e b) Maria Parrila Ardel; e, c) Reinaldo d) Parrila Ardel.

A partilha conjunta caracteriza o instituto da partilha per saltum, conforme tem reiteradamente decidido o conselho superior da Magistratura do Estado de São Paulo: Registro de imóveis – dúvida julgada procedente – formal de partilha extraído de inventário conjunto – ofensa ao princípio da continuidade – bens que devem ser paulatinamente partilhados – necessidade de aditamento do título para constar dois planos de partilha – recurso a que se nega provimento. (CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 1023686-87.2021.8.26.0577, LOCALIDADE: São José dos Campos, DATA DJ: 13/03/2023).

Uma vez satisfeita a exigência supra, deverão ainda ser cumpridas as seguintes exigências complementares:

2) Regularizar a construção sob nº 351, medindo 214,78m2, existente no imóvel. Para tanto, apresentar à esta Serventia:

a) Certidão da construção;

b) CND do INSS relativa à construção;

c) Cópia simples da planta onde consta a aprovação municipal Lei nº 6015/73. Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.”

Consoante informado pelo Oficial, as exigências constantes dos itens 2 e 3 foram devidamente cumpridas, restando, pois, a análise do óbice apontado no item 1, em relação ao qual se insurgiu a recorrente.

Não há dúvida, como bem observado pelo Registrador, de que não ocorreu comoriência: Salvador Ardel faleceu em 10/12/1999; Maria Parrila Ardel faleceu em 06/08/2011 e Reinaldo Parrila Ardel faleceu em 24/09/2018, de modo que há necessidade de o título retratar partilhas sucessivas.

Ainda que a legislação processual permita a cumulação de inventários para partilha de herança de pessoas diversas (artigo 672 do Código de Processo Civil), as sucessões devem ser feitas corretamente e de modo individualizado, com a declaração e o pagamento dos tributos devidos para cada hipótese de incidência prevista em lei.

Em outros termos, a sucessão de cada um dos titulares do domínio constitui um fato independente, que deve ser levado para o fólio real nos termos do artigo 231 da Lei de Registros Públicos, o qual determina que, no preenchimento dos livros, sejam lançados “por ordem cronológica e em forma narrativa, os registros e averbações dos atos pertinentes ao imóvel matriculado”. Garante-se, assim concretude ao princípio da continuidade registral.

Somente deste modo será possível a preservação da ordem das sucessões e, por consequência, da ordem cronológica dos registros e do princípio da continuidade (artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/73 e item 47 do Capítulo XX das NSCGJ).

Contudo, nos autos do inventário conjunto dos bens deixados pelos falecimentos de Salvador; Maria e Reinaldo houve a partilha da integralidade do imóvel matriculado.

A situação posta nos autos, de fato, ofende o princípio da continuidade, competindo primeiramente a transmissão da propriedade dos bens deixados por Salvador aos herdeiros, ressalvada a meação da então viúva Maria, para somente após haver a transmissão aos herdeiros, e não diretamente como aconteceu.

O princípio da continuidade, previsto nos artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973, estabelece que o registro de transmissão da propriedade deve sempre se apoiar em um título que evidencie, de maneira encadeada e cronológica, a sequência das mutações dominiais.

No presente caso a partilha per saltum rompe essa cadeia sucessória ao atribuir diretamente aos herdeiros de Reinaldo bens que, sob o ponto de vista jurídico, deveriam ter sido previamente transmitidos ao próprio Reinaldo na sucessão de seus pais, antes de serem objeto de partilha entre seus sucessores.

Neste sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Adjudicação – Casal falecido com único herdeiro – Inexistência de comoriência necessidade da realização de partilhas sucessivas – Violação do princípio da continuidade – Necessidade de retificação do título judicial para acesso ao fólio real – Recurso não provido.” (TJSP, Conselho Superior da Magistratura, APELAÇÃO CÍVEL N° 0051003-05.2011.8.26.0100).

Relevante ponderar que o expediente administrativo junto à SEFAZ não se confunde com a transmissão paulatina dos bens conforme sustentado pela recorrente. Como dito, houve a partilha da integralidade do imóvel matriculado, inexistindo nos autos três planos de partilha.

Nesta ordem de ideias, de rigor a manutenção do óbice reconhecendo a necessidade de aditamento ao formal de partilha para que dele constem as partilhas destacadas, cada qual com os correspondentes pagamentos (os três planos de partilha), separadamente para cada um dos inventariados, à luz do artigo 237, da Lei nº 6.015/73.

Não importa, finalmente, que registros tais como o pretendido já tenham sido efetuados em outras serventias, lembrando que o Registrador, no exercício do seu mister, qualifica o título segundo sua liberdade intelectual e livre convicção.

Essa circunstância em nada beneficia a recorrente, pois um erro não justifica o outro.

Aliás, já se decidiu que “registros irregulares não justificam outras propositadas irregularidades” (Apelação Cível n.º 271.597, São Paulo, 25.7.1978, Des. Andrade Junqueira – “In” Registro de Imóveis – NARCISO ORLANDI NETO – Ementa 130 – pg. 132).

Ante o exposto, nego provimento ao apelo.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e Relator(a) (DJe de 31.03.2026 – SP)

Fonte: DJE

Altera a Portaria 13 de 03 de março de 2026, que regulamenta o Prêmio Solo Seguro, instituído pelo Provimento CNJ n. 145, de 03 de julho de 2023.

Foi publicada no Diário da Justiça Eletrônico do Conselho Nacional de Justiça (DJe de 06/04/2026, Edição n. 76/2026, Seção Corregedoria, p. 8), a Portaria CN-CNJ n. 22/2026, expedida pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (CN-CNJ), alterando a Portaria CN-CNJ n. 13/2026, que regulamenta o Prêmio Solo Seguro. A Portaria entrou em vigor imediatamente.

A Portaria dispõe, dentre outras alterações em seu cronograma, que as inscrições deverão ser cadastradas até o dia 13 de abril de 2026 no site da CN-CNJ.

Leia a íntegra da Portaria (excerto do DJe).

Fonte: IRIB

Para o Plenário, norma criou mecanismo de concessão de título de domínio de terras públicas sem observar procedimentos definidos pela União

O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) declarou inconstitucional lei do Tocantins que validava registros imobiliários de imóveis rurais sem título de alienação ou concessão expedido pelo poder público. A decisão unânime foi tomada no julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 7550, na sessão virtual encerrada em 27/3. 

A ação, movida pela Confederação Nacional dos Trabalhadores Rurais Agricultores e Agricultoras Familiares (Contag), questionava a Lei estadual 3.525/2019. Entre outros pontos, a entidade alegou que a destinação das terras públicas deve ser compatível com a política agrícola e com o Plano Nacional de Reforma Agrária e que a norma violava o sistema constitucional de bens públicos. 

Sistemática federal de registros públicos 

Para o relator, ministro Nunes Marques, a lei estadual invadiu a competência privativa da União para legislar sobre direito civil, agrário e registros públicos. Esses temas são tratados nas Leis federais 6.015/1973 e 11.952/2009, que trazem os requisitos necessários à identificação de título de domínio destacado do patrimônio público. 

Segundo o ministro, a Lei estadual 3.525/2019 subverte a sistemática federal de registros públicos, pois cria um mecanismo de concessão de título de domínio de terras públicas sem a correspondente retratação das condições de posse e exploração e sem as garantias constitucionais previstas no procedimento disciplinado pela União. 

Justiça social 

Marques destacou ainda que, de acordo com a jurisprudência do Supremo, programas, procedimentos ou mecanismos de alienação de terras públicas e de regularização fundiária devem observar estritamente o interesse público e as diretrizes programáticas de justiça social trazidas pela Constituição Federal. 

Além disso, segundo o relator, apesar de indispensável para a estabilidade político-institucional e o desenvolvimento econômico do Estado do Tocantins, a regularização fundiária deve levar em conta a inclusão social das comunidades e dos pequenos produtores, bem como a defesa do meio ambiente e a proteção do patrimônio público. 

Por extensão, a decisão do colegiado também invalidou as Leis estaduais 3.730/2020 e 3.896/2022, que dispõem sobre os procedimentos para a convalidação dos registros de imóveis rurais no estado. 

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a perda da propriedade rural pelo arrendador implica a extinção do arrendamento, de modo que o arrendatário não poderá permanecer na posse do imóvel até o fim do prazo previsto no contrato.

Na origem do caso, foram celebrados contratos de arrendamento de imóveis rurais para exploração agrícola. Durante sua vigência, o arrendatário foi surpreendido por um mandado de imissão na posse dos imóveis, que decorreu de decisão judicial proferida em uma ação reivindicatória movida contra o espólio do arrendador.

Diante disso, o arrendatário ajuizou ação de interdito proibitório, requerendo a sub-rogação do novo proprietário nos direitos e nas obrigações decorrentes dos contratos de arrendamento. No entanto, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT) julgou improcedente os pedidos formulados.

No STJ, o arrendatário alegou ter o direito de permanecer nos imóveis até o fim do prazo acordado, pois, segundo ele, os contratos não poderiam ser extintos automaticamente, com a imissão do novo proprietário na posse. Afirmou também que seu direito sobre as terras não poderia ser afetado por uma ação reivindicatória da qual não participou, e que não houve ação própria de rescisão contratual ou de despejo. Por fim, sustentou que teria o direito de preferência para a renovação dos contratos.

Não é possível a sub-rogação do novo proprietário

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, observou que, para garantir a estabilidade das relações jurídicas no meio rural e assegurar o cumprimento da função social da propriedade, o artigo 92, parágrafo 5º, do Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) prevê a sub-rogação do adquirente do imóvel nos direitos e nas obrigações do alienante, de modo que não se interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria. Contudo, ela ressaltou que o dispositivo só é aplicável nos casos de alienação ou de imposição de ônus real ao imóvel.

A relatora explicou que a perda da propriedade por decisão judicial extingue a relação jurídica entre o arrendador, em regra proprietário do imóvel, e o arrendatário, não sendo possível a sub-rogação. As hipóteses de extinção de contrato de arrendamento – acrescentou – estão previstas no artigo 26 do Decreto 59.566/1966, que regulamenta dispositivos do Estatuto da Terra, e uma delas é justamente a perda do imóvel.

Para Nancy Andrighi, exigir que o novo proprietário assuma os encargos do contrato de arrendamento anterior significaria impor-lhe uma obrigação com a qual não consentiu – uma situação diferente dos casos de alienação e ônus real sobre o imóvel.

Quanto ao direito de preferência do arrendatário, a relatora salientou que o artigo 95, inciso IV, do Estatuto da Terra só poderia ser aplicado se o contrato ainda existisse e fosse válido, o que não é o caso.

“Não cabe exigir que o espólio tenha de ajuizar ação autônoma de rescisão contratual ou de despejo para que possa ser imitido na posse da área, uma vez que o contrato de arrendamento se extinguiu com a perda da propriedade pelos arrendadores”, concluiu a ministra.

Leia o acórdão no REsp 2.187.412.

Sonho de ter a propriedade do imóvel documentada já se tornou realidade para 1 mil famílias de São Bernardo apenas em 2026

O sonho de ter a propriedade do imóvel documentada já se tornou realidade para 1 mil famílias de São Bernardo apenas em 2026. A cidade atingiu a marca nesta segunda-feira (6/4), durante a entrega de 60 escrituras a famílias do condomínio Jardim Ipê, no Jardim Detroit, região dos Casa. Em evento no local, acompanhado de secretários municipais, vereadores e moradores, o prefeito Marcelo Lima assinou também ordem de serviço que autoriza o início da revitalização da Praça Valdir Martins Parro.

O título de propriedade em mãos significa a realização de um sonho e o fim da espera de quase quatro décadas para Teresa Cristina Silva, de 60 anos. A pernambucana se mudou para São Bernardo em busca de melhores oportunidades de vida. Comprou um barraco de madeira no Jardim Detroit.

Com muito trabalho, na década de 1990, participou da construção, em mutirão, dos prédios do Jardim Ipê, com blocos que ajudou a fazer. “E hoje vim pegar a minha vitória, a minha bênção que Deus preparou pra nós. Estou muito feliz. Depois de um domingo de Páscoa, Jesus presenteou a gente com essa escritura. Foi uma espera de muitos anos e, agora, a escritura se tornou realidade”, disse Teresa, emocionada.

O investimento da Prefeitura de São Bernardo para o processo de emissão das escrituras junto ao cartório de registro de imóveis gira em torno de R$ 1.500 por unidade. Somente neste ano, o município destinou cerca de R$ 1,5 milhão para a entrega dos documentos aos moradores.

“A escritura comprova a propriedade do imóvel dessas famílias que por tanto tempo batalharam para construir suas casas, para conquistar crescimento. Gente que segue na luta e que contribui para o desenvolvimento da nossa cidade. Os títulos garantem direitos e realizam sonhos”, destacou o prefeito Marcelo Lima.

Desde 2025, a Prefeitura, sob gestão de Marcelo Lima, realizou a entrega de 6.664 títulos de propriedade de imóveis em diferentes regiões da cidade, entre as quais Alvarenga, Vila São Pedro, Parque São Bernardo e Silvina Audi.

REVITALIZAÇÃO

O evento de entrega das escrituras aos moradores do condomínio Jardim Ipê, no Jardim Detroit, também foi marcado pela assinatura da ordem de serviço para o início das obras de revitalização da Praça Valdir Martins Parro. No local, a Prefeitura fará a reforma completa da quadra esportiva, com novo piso, novo alambrado e rede de cobertura em nylon. O espaço ganhará iluminação em LED, playground, academia ao ar livre, novo paisagismo, entre outras melhorias.

Altera a Portaria 13 de 03 de março de 2026, que regulamenta o Prêmio Solo Seguro, instituído pelo Provimento CNJ n. 145, de 03 de julho de 2023.

Foi publicada no Diário da Justiça Eletrônico do Conselho Nacional de Justiça (DJe de 06/04/2026, Edição n. 76/2026, Seção Corregedoria, p. 8), a Portaria CN-CNJ n. 22/2026, expedida pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (CN-CNJ), alterando a Portaria CN-CNJ n. 13/2026, que regulamenta o Prêmio Solo Seguro. A Portaria entrou em vigor imediatamente.

A Portaria dispõe, dentre outras alterações em seu cronograma, que as inscrições deverão ser cadastradas até o dia 13 de abril de 2026 no site da CN-CNJ.

Leia a íntegra da Portaria (excerto do DJe).

Os pequenos produtores rurais podem ter de lidar com uma restrição na concessão de financiamentos mais acessíveis após a recente posição exarada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 2.233.886-RS, relatado pela ministra Nancy Andrighi [1], o qual fixou entendimento estendendo a proibição do uso de alienações fiduciárias em garantia em relação às pequenas propriedades rurais.

A decisão foi motivada pela proteção constitucional à moradia e ao patrimônio mínimo do pequeno produtor. No entanto, ela poderá, em contrapartida, impedir ou, ao menos, restringir o acesso desses indivíduos a crédito mais barato, uma vez que limita as opções de garantias obrigacionais legalmente disponíveis.

No recurso especial julgado pelo Superior Tribunal de Justiça, enfrentou-se um caso em que um casal de agricultores, ao contraírem um financiamento — instrumentalizado por uma Cédula de Crédito Bancário — junto a determinada cooperativa de crédito, alienou em garantia fiduciária a propriedade rural da família, a qual dispunha de menos de quatro módulos rurais e era utilizado pela própria família com fins de sua subsistência.

Diante do inadimplemento do empréstimo, a cooperativa de crédito promoveu os atos de excussão das respectivas garantias, com vistas à consolidação da propriedade fiduciária.

Isso provocou o ajuizamento, pelos devedores, de uma ação declaratória de nulidade, a fim de que fosse reconhecida a invalidade da cláusula de alienação fiduciária, sob o fundamento de que o bem oferecido em garantia seria impenhorável, uma vez que se tratava de pequena propriedade rural, nos termos do artigo 5º, inciso XXVI, da Constituição.

O juízo de primeiro grau proferiu uma sentença favorável aos devedores, reconhecendo se tratar de pequena propriedade rural explorada pelo trabalho da família e, consequentemente, declarou a nulidade da cláusula de alienação fiduciária. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, por sua vez, manteve a sentença, rejeitando o recurso de apelação oferecido pela cooperativa de crédito.

A questão enfrentada pelo STJ, em sede de recurso especial, trata da possibilidade de se aplicar a proteção de impenhorabilidade da pequena propriedade rural às situações em que o bem é dado como garantia mediante alienação fiduciária.

Decisão

Em seu voto, a ministra Nancy Andrighi conheceu o recurso, mas negou-lhe provimento, mantendo o reconhecimento da impenhorabilidade e declarando a nulidade das cláusulas de alienação fiduciária da pequena propriedade rural.

Com isso, o Superior Tribunal de Justiça reiterou a posição já previamente manifestada no julgamento do REsp nº 1.913.234-SP, no qual ficou registrado que o oferecimento da pequena propriedade rural em garantia não afastaria a proteção legal de impenhorabilidade, uma vez que esta seria uma norma de ordem pública e cogente, prevista não somente no artigo 5º, inciso XXVI, da Constituição, mas também no artigo 833, inciso VIII, do CPC/15.

Nos termos desses dispositivos, a pequena propriedade rural será protegida pela impenhorabilidade, desde que efetivamente explorada pela entidade familiar.

Tal entendimento já havia sido igualmente sufragado pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 961, no qual se fixou a seguinte tese: “É impenhorável a pequena propriedade rural familiar constituída de mais de 01 (um) terreno, desde que contínuos e com área total inferior a 04 (quatro) módulos fiscais do município de localização”. Contudo, conforme ficou registrado no julgamento, pelo STJ, do Tema 1234 e novamente reiterado no REsp nº 2.233.886-RS: “É ônus do executado provar que a pequena propriedade rural é explorada pela família para fins de reconhecimento de sua impenhorabilidade.”

Assim, a impenhorabilidade não configura uma questão passível de presunção; mas, uma vez que tenha sido efetivamente demonstrado que a pequena propriedade apresenta área inferior a quatro módulos fiscais e é efetivamente explorada pela entidade familiar, haverá a incidência da proteção constitucional.

Consequências da decisão

Com esse entendimento, o STJ deixa claro que a pequena propriedade rural não poderá ser objeto de nenhuma garantia obrigacional que implique eventual perda de sua titularidade em caso de inadimplemento da dívida garantida. Quer dizer, a impenhorabilidade imposta à pequena propriedade rural pela Constituição implica não apenas a proibição frente a atos de constrição judicial (p. ex. a penhora), mas uma proibição a qualquer ato de disposição que possa resultar na perda da propriedade em virtude da satisfação do débito.

Ao enfrentar a alegação da sociedade de crédito credora, segundo a qual a impenhorabilidade da pequena propriedade rural não se aplicaria ao caso, pois não se poderia confundir o ato de penhora com a disposição voluntária da alienação fiduciária; o Superior Tribunal de Justiça ponderou o seguinte:

“Embora haja distinção entre os atos de consolidação da propriedade fiduciária e de penhora, tal particularidade não se mostra suficiente para afastar o reconhecimento de sua equivalência funcional. Isso porque ambas as figuras convergem, em essência, para o mesmo desfecho prático, revelando que, sob a perspectiva do resultado e da finalidade do credor, a intenção é a entrega do bem para a satisfação do crédito adimplido.”

Na prática, a decisão consolida uma limitação à concessão de crédito para o pequeno produtor rural, uma vez que restringe as hipóteses de garantias que o produtor poderia oferecer aos seus respectivos credores.

Reitere-se que, no contexto interpretativo fixado pelo STF e, agora, pelo STJ, a garantia fundamental prevista pelo artigo 5º, inciso XXVI, da Constituição representa uma proibição funcional (e não estrutural). Consequentemente, será vedado todo e qualquer negócio jurídico cuja função implique a transferência da pequena propriedade rural com vistas à satisfação de crédito, seja essa transferência atual ou meramente potencial.

Considerando que a constituição do patrimônio rural em afetação sobre a pequena propriedade rural já era proibida pelo artigo 8º, incisos II e III da Lei nº 13.986/20, restam igualmente proibidos não somente o uso da penhora, da hipoteca e da alienação fiduciária em garantia, mas pode-se concluir que também estaria proibida a dação em pagamento da pequena propriedade rural ou qualquer outro expediente com funções semelhantes.

Tanto é que a ministra Nancy Andrighi, em seu voto, registra que “[…] a autonomia da vontade contratual não é absoluta, sobretudo quando confrontada com normas de ordem pública, fazendo incidir sobre o negócio jurídico o reconhecimento de sua nulidade absoluta”. E conclui que “[…] é inafastável pela vontade das partes a proteção de impenhorabilidade conferida à pequena propriedade rural, por se tratar a norma de ordem pública, ainda que o bem tenha sido oferecido em garantia.”

Conclusão

Caberá ao mercado de crédito repensar as estruturas jurídicas adotadas na concessão de financiamentos aos pequenos produtores rurais, sobretudo quando estes não dispuserem de outros bens legalmente penhoráveis, sendo que, no presente momento, em virtude do sistema constitucional brasileiro, ao pequeno produtor está excluída a adoção de qualquer garantia com função satisfativa pela entrega da titularidade da pequena propriedade familiar

Apelação n° 1111089-31.2025.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1111089-31.2025.8.26.0100

Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1111089-31.2025.8.26.0100

Registro: 2026.0000291735

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1111089-31.2025.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante GISELA CARDOSO SANCHEZ, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 31 de março de 2026.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e Relator(a)

APELAÇÃO CÍVEL nº 1111089-31.2025.8.26.0100

Apelante: Gisela Cardoso Sanchez

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 39.755

Registro de imóveis – Carta de sentença notarial – Inventário extrajudicial – Partilha – Cessão da meação – Ato de alienação voluntária – Indisponibilidade de bens – Óbice mantido – Recurso desprovido.

I. Caso em Exame.

1. A interessada interpôs recurso de apelação em face de sentença a qual, julgando procedente a dúvida, manteve a recusa ao registro de carta de sentença notarial de partilha causa mortis, porque havia averbações de indisponibilidade dos bens da viúva meeira que, em divisão desigual no inventário, cedeu seus direitos sobre o imóvel a herdeiro.

II. Questão em Discussão.

2. A questão em discussão consiste em determinar se a indisponibilidade dos bens decretada em Juízo impede o registro de carta de sentença notarial referente a direito cedido em partilha desigual, mesmo que esta tenha sido homologada antes das averbações de indisponibilidade.

III. Razões de Decidir

3. A indisponibilidade dos bens decretada em Juízo inviabiliza o ingresso de título que implique a alienação voluntária do imóvel, como é o caso da cessão de direitos em partilha desigual no inventário. 4. O princípio da prioridade determina que a ordem de apresentação dos títulos no protocolo do Registro de Imóveis prevalece sobre a ordem cronológica de sua feitura.

IV. Dispositivo e Tese

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A indisponibilidade de bens impede o registro de títulos de disposição ou oneração. 2. A prioridade se apura no protocolo do Registro de Imóveis, prevalecendo os títulos ntados (prior in tempore, potior in iure)”.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por GISELA CARDOSO SANCHEZ contra a r. sentença de fls. 131/137, que, julgando procedente a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, manteve a recusa ao registro de carta de sentença notarial lavrada pelo 26º Tabelião de Notas da Comarca da Capital referente à partilha julgada nos autos da ação de inventário dos bens deixados por Francisco Sanchez Filho (processo n. 0518881-72.1994.8.26.0100, que tramitou perante a 10ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central da Capital) por existirem averbações de indisponibilidade de bens em nome de Diva Ritondaro Sanchez, na matrícula n. 103.408.

A Nota de Exigência acostada às fls. 05 indicou como motivos de recusa do ingresso do título:

“Fica parcialmente mantida nota devolutiva datada de 26 de agosto de 2025:

1. Anotamos, que conforme Av. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 e 26/M. 103.408 constam averbadas indisponibilidades dos bens de DIVA RETONDARO SANCHEZ (viúva meeira).

1.1. De conformidade com a matrícula n. 103.408, o imóvel é de propriedade de FRANCISCO SANCHEZ FILHO e sua mulher DIVA RETONDARO SANCHEZ.

1.2. Ocorre que conforme Formal de Partilha apresentado, com o falecimento de FRANCISCO SANCHEZ FILHO, o imóvel da matrícula n. 103.408 coube com exclusividade ao herdeiro filho AIRTON RETONDARO SANCHEZ, tendo a viúva meeira recebido outros bens, por sua meação.

1.3 Assim, em caráter preliminar, deverá o interessado promover aos respectivos cancelamentos das indisponibilidades de bens acima mencionadas”.

Sustenta a recorrente, em suma, que a exigência deve ser afastada porquanto a sentença que decretou a partilha do imóvel telado foi prolatada em 13/09/1996, com trânsito em julgado em 25/09/1996, anteriormente, portanto, às averbações das ordens de indisponibilidade. Aduz, também, que o fato de a partilha não ter sido levada a registro, na época de sua expedição, não tem o condão de afastar o direito do herdeiro de ver o mesmo registrado a qualquer tempo, eis que se trata de direito adquirido por sentença transitada em julgado (fls. 145/149).

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 170/174).

É o relatório.

Presentes seus pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

Inicialmente, vale registrar que, a despeito da nomenclatura do documento de fls. 10 (“ata notarial de carta de sentença”), cuida-se, em verdade, de carta de sentença notarial, consoante dispõem o item 214 e seguintes do Cap. XVI das NSCGJ. Ausente, pois, irregularidade.

Fixado este ponto, a apelação, a despeito de seus jurídicos fundamentos, não comporta provimento.

Com efeito, foi apresentada a registro a carta de sentença notarial referente à partilha julgada nos autos de inventário dos bens deixados por Francisco Sanchez Filho, por existirem averbações de indisponibilidade na matrícula n. 103.408.

O título foi prenotado em 12/08/2025, sob n. 472977 e, qualificado negativamente, foi expedida a nota de devolução acostada às fls. 05.

Depreende-se da certidão da matrícula n. 103.408, que o imóvel está registrado em nome de Francisco Sanchez Filho e de sua esposa Diva Ritondaro Sanchez, casados sob o regime da comunhão de bens, anteriormente à Lei n. 6.515/77.

Constam sob as AV.1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 e 27/M.103.408, ordens de indisponibilidade dos bens de Diva Ritondaro Sanchez, decretadas por diversos Juízos Trabalhistas (fls. 109/118).

Na partilha de bens, homologada pela MMª Juíza de Direito da 10ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central desta Capital, nos autos da Ação de Inventário n. 0518881-72.1994.8.26.0100, a viúva meeira ficou com outros bens, totalizando R$101.772,03 (fls. 85), sendo o imóvel em referência e outros atribuídos exclusivamente ao herdeiro AIRTON RITONDARO SANCHEZ, totalizando a importância de R$262.058,32 (fls. 73/76 e 85 e seguintes).

Em razão da mencionada partilha, restaram configurados os fatos geradores dos impostos de transmissão por ato intervivos (ITBI) e também causa mortis (ITCMD), conforme apurado pelo contador judicial (fls. 85 e ss.), tudo a ratificar a ocorrência de cessão voluntária dos direitos de meação da viúva para atribuição do imóvel objeto da matrícula n. 103.408 com exclusividade ao herdeiro Airton Ritondaro Sanchez.

E, é pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que a indisponibilidade dos bens decretada em Juízo inviabiliza o ingresso, no fólio real, de título que implique a alienação voluntária do imóvel.

Nesse sentido, já decidiu o Conselho Superior da Magistratura, na Apelação nº 29.886-0/4, Relator Desembargador MARCIO MARTINS BONILHA: “A indisponibilidade de bens é forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso de títulos de disposição ou oneração, ainda que formalizados anteriormente à decretação da inalienabilidade.”

A pretensão da recorrente também esbarra no princípio da prioridade, o qual tem a finalidade de evitar conflitos de títulos contraditórios, que são aqueles incompatíveis entre si ou reciprocamente excludentes, referentes ao mesmo imóvel.

A prioridade apura-se no protocolo do Registro de Imóveis, de acordo com o que dispõe a Lei de Registros Públicos.

Com efeito, o artigo 183 da Lei n. 6.015/73 determina que “todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação”.

E o artigo 186 do mesmo Diploma Legal preconiza que “o número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais”.

De acordo com a lição de Afrânio de Carvalho:

“O princípio da prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore potior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois”. (Registro de Imóveis, 4a ed., Editora Forense, 1998, p. 181).

“A sua caracterização é originariamente registral, pois se funda na ordem cronológica de apresentação e prenotação dos títulos no protocolo, sendo irrelevante a ordem cronológica de sua feitura ou instrumentalização, vale dizer, a sequência da data dos títulos. A ordem de apresentação, comprovada pela numeração sucessiva do protocolo, firma, pois a posição registral do título relativamente a qualquer outro que já esteja ou venha a apresentar-se no registro. Se essa posição lhe assegurar prioridade, correlatamente lhe assegurará a inscrição, contando que o resultado final do exame da legalidade lhe seja favorável”. (p. 182 e 183).

Assim, à vista do princípio prior in tempore, potior in iure, conquanto a partilha de bens tenha sido homologada judicialmente anteriormente às decretações das indisponibilidades pelos Juízos Trabalhistas, certo é que ao tempo da apresentação do título já pendiam as referidas indisponibilidades, que, por certo, constituem óbices ao pretendido registro.

Não se pode olvidar, ademais, que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real.

No ponto, vale citar o decidido no bojo da apelação cível n. 464-6/9, de São José do Rio Preto:

“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

Destarte, o óbice imposto deve ser mantido.

Por essas razões, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e Relator(a) (DEJESP de 31.03.2026 – SP)

Fonte: DJE