Comprar ou alugar sem cair no golpe: por que o Registro de Imóveis impede a fraude imobiliária
04 de agosto de 2026
Falsos proprietários, procurações falsificadas, imóveis vendidos duas vezes e locações negociadas por quem não é dono avançam no ambiente digital. A matrícula atualizada e a qualificação registral seguem sendo a barreira mais eficiente — e o colapso de um império de US$ 140 milhões em imóveis tokenizados nos Estados Unidos mostra o que acontece quando ela não existe.
O roteiro do golpe imobiliário quase nunca muda. Um anúncio atraente, preço abaixo do mercado, urgência para fechar o negócio, um intermediário simpático e uma procuração de aparência impecável. O pagamento é solicitado para a conta de um terceiro. Semanas depois, ao procurar o cartório para registrar a escritura, o comprador descobre que quem assinou o contrato jamais foi o proprietário – ou que o mesmo imóvel já havia sido vendido a outras pessoas.
O alerta ganhou repercussão nacional após reportagem exibida pelo Bom Dia Brasil, da TV Globo, mostrar como criminosos utilizam documentos falsificados para aplicar golpes em transações imobiliárias.
Delegacias especializadas em defraudações e falsificações apontam um mesmo padrão em todo o país: a modalidade mais recorrente é a venda de imóvel por quem não é o verdadeiro proprietário, viabilizada por documentos falsificados, procurações fraudulentas e, mais recentemente, pelo uso indevido de assinaturas eletrônicas obtidas por engenharia social. Na locação, o enredo se repete em escala menor e velocidade maior: alguém anuncia imóvel alheio, recebe caução e primeiro aluguel e desaparece antes da entrega das chaves.
Contra esse cenário, o Brasil dispõe de um instrumento maduro, universal e comparativamente barato – e que continua sendo subutilizado por quem compra e por quem aluga: a consulta à matrícula atualizada no Registro de Imóveis competente.
A matrícula é a única fonte segura sobre quem é o dono do imóvel
No sistema brasileiro, a propriedade imobiliária não se transfere pelo contrato, nem pela escritura, nem pela entrega das chaves: transfere-se pelo registro. O art. 1.245, § 1º, do Código Civil é categórico ao dispor que, enquanto não registrado o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. É por isso que o contrato de gaveta não protege ninguém – e é por isso que o criminoso trabalha, sempre, na etapa anterior ao registro.
Cada imóvel tem uma matrícula única, na qual se concentra toda a sua história jurídica: proprietários sucessivos, hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras, indisponibilidades, ações judiciais, restrições urbanísticas e ambientais. O princípio da concentração, positivado no art. 54 da Lei nº 13.097/2015, foi além e inverteu a lógica da desconfiança: o que não estiver na matrícula, em regra, não pode ser oposto ao adquirente de boa-fé. A certidão deixou de ser mera formalidade burocrática para se tornar o documento de identidade jurídica do imóvel.
Hoje essa consulta é digital. Pela plataforma RI Digital, mantida pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), o interessado visualiza a matrícula e solicita certidão eletrônica de qualquer serventia do país, sem sair de casa e com prazos que, na prática paulista, são contados em horas – não em dias.
A qualificação registral é o filtro que impede a fraude de entrar no sistema
O segundo escudo é menos visível ao público, mas decisivo: a qualificação registral. Antes de praticar qualquer ato, o registrador – profissional do direito aprovado em concurso público de provas e títulos e fiscalizado pelo Poder Judiciário – examina a legalidade do título apresentado. Verifica a cadeia dominial e a continuidade, a disponibilidade do bem, a exata identificação do imóvel e das partes, a existência e a suficiência dos poderes conferidos em procuração, a capacidade dos contratantes, o recolhimento dos tributos e a inexistência de ordens de indisponibilidade.
Identificada a irregularidade, o título é devolvido com nota fundamentada e não ingressa no fólio real, podendo o interessado suscitar dúvida ao juízo corregedor. Em termos práticos: a escritura falsa até pode ser assinada, mas ela morre no balcão do Registro de Imóveis. E é justamente esse filtro que sustenta a responsabilidade objetiva do Estado reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 777 — só se responde por um sistema cuja margem de erro é mínima.
A esse controle somam-se deveres de prevenção que colocaram o setor no centro da política nacional de integridade. Nos termos do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (Provimento CNJ nº 149/2023, com as alterações do Provimento nº 161/2024), os registradores monitoram, selecionam e comunicam ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) operações com indícios de lavagem de dinheiro, inclusive as realizadas por interpostas pessoas e empresas de fachada. Pela Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), ordens judiciais e administrativas de bloqueio são processadas eletronicamente e produzem efeito em todo o território nacional em regime de 24 horas.
Na compra e venda, quatro verificações eliminam a maior partes dos golpes
A prevenção é mais simples do que o mercado costuma supor. Antes de qualquer pagamento – inclusive do sinal –, recomenda-se:
- Obter certidão de matrícula atualizada diretamente no Registro de Imóveis competente ou pela plataforma oficial, jamais aceitando cópia fornecida pelo vendedor ou pelo intermediário.
- Conferir se o nome e o CPF/CNPJ de quem assina o contrato coincidem exatamente com os do titular do domínio constante da matrícula, e efetuar o pagamento apenas a esse titular.
- Confirmar a autenticidade e a vigência de eventual procuração junto ao tabelionato de notas emitente, verificando se os poderes outorgados abrangem a alienação e o recebimento do preço.
- Verificar, na própria matrícula, a existência de ônus, penhoras, indisponibilidades e averbações de ações judiciais capazes de caracterizar fraude à execução ou contra credores.
Duas regras práticas fecham o cerco: desconfiar de preço muito abaixo do mercado combinado com pressa para fechar, e levar o título a registro imediatamente após a assinatura. O intervalo entre a escritura e o registro é a janela em que a fraude prospera.
Na locação, o Registro de Imóveis também protege – e poucos sabem disso
A locação costuma ser tratada como negócio puramente obrigacional, alheio ao Registro. É um equívoco caro, tanto para o inquilino quanto para o proprietário.
Do lado do locatário, a mesma certidão de matrícula responde à pergunta essencial antes da assinatura: quem é o dono e quem, portanto, tem legitimidade para alugar. Mais do que isso, a Lei nº 8.245/1991 confere ao contrato de locação eficácia real quando ele ingressa na matrícula. O art. 8º assegura que, alienado o imóvel durante a locação por prazo determinado, o adquirente não poderá denunciar o contrato se houver cláusula de vigência averbada junto à matrícula – proteção que evita o despejo do inquilino diante da venda do bem. O art. 33, por sua vez, condiciona o exercício do direito de preferência do locatário à averbação do contrato pelo menos trinta dias antes da alienação. Já o art. 38, § 1º, exige que a caução em bem imóvel seja averbada à margem da respectiva matrícula, sob pena de a garantia se revelar inócua no momento em que for necessária.
Do lado do locador, a consulta prévia às certidões pessoais do pretendente e a correta formalização das garantias reduzem inadimplência e litígio. Em ambos os casos, o custo do ato registral é uma fração do prejuízo que ele evita.
“Não existe locação segura sem saber, com certeza documental, quem é o proprietário. E não existe garantia locatícia eficaz em imóvel sem a devida averbação na matrícula.”
Moacyr Petrocelli de Ávila Ribeiro, Diretor de Comunicação da Arisp.
Tokenização: a lição de US$ 140 milhões que veio dos Estados Unidos
O que acontece quando a promessa de comprar imóvel “com um clique” se desprende do registro público acaba de ser documentado nos Estados Unidos. Em investigação divulgada em julho de 2026, o The Wall Street Journal reconstituiu o colapso da RealToken, empresa criada em 2019 para vender a investidores estrangeiros frações digitais – tokens – de sociedades proprietárias de imóveis norte-americanos. Foram mais de setecentas casas adquiridas por meio de sociedades de responsabilidade limitada, com participações negociadas em criptomoeda e registradas em blockchain. Em julho, a companhia anunciou a liquidação de um portfólio de US$ 140 milhões.
O desfecho é instrutivo. A cidade de Detroit, onde se concentrava a maior parte dos imóveis, processou a empresa e seus fundadores em 2025 por descumprimento da legislação habitacional, instruindo a ação com imagens de residências em estado de deterioração. A apuração jornalística, conduzida ao longo de oito meses em Michigan e Ohio, identificou ainda pagamentos a investidores originados de imóveis vagos ou que sequer pertenciam à companhia. Milhares de investidores espalhados pelo mundo ficaram com seus tokens – e praticamente sem meios de recuperação. O registro em blockchain provou, ali, exatamente aquilo que a técnica registral sempre sustentou: a tecnologia garante a integridade do dado, não a veracidade do direito.
O Brasil enfrentou a mesma questão e respondeu com clareza institucional. A Justiça Federal do Distrito Federal, em ação proposta pelo ONR, suspendeu em outubro de 2025 e declarou nula, por sentença de fevereiro de 2026, a Resolução Cofeci nº 1.551/2025, que pretendia instituir “tokens imobiliários digitais” e um sistema paralelo de transações – reconhecendo invasão de competência privativa da União e da esfera regulamentar do Conselho Nacional de Justiça. No plano estadual, por provocação da própria Arisp (Processo CG nº 2025/00113504), a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo editou o Provimento CGJ nº 54/2025, publicado em janeiro de 2026, vedando aos oficiais de registro qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a token digital ou a representação em blockchain, enquanto não sobrevier lei federal ou regulamentação do CNJ. Corregedorias de Mato Grosso do Sul, Rio Grande do Sul, Santa Catarina e Espírito Santo adotaram diretriz equivalente.
A vedação não é antitecnológica: nenhuma dessas normas proíbe a tokenização como instrumento de investimento, submetida à disciplina do mercado de capitais. O que se preserva é a unidade do fólio real e a impossibilidade de que um ativo digital substitua, fracione ou represente direito real imobiliário fora do sistema registral. Em outras palavras: no Brasil, a inovação pode circular ao redor da matrícula – não no lugar dela.
Eficiência não é promessa futura: o Registro de Imóveis já é digital
A crítica de que o registro seria lento ou analógico não resiste aos números. Ordens de indisponibilidade e penhoras tramitam eletronicamente em rede nacional; certidões digitais são emitidas em poucas horas; matrículas são visualizadas em tempo real; títulos são apresentados por protocolo eletrônico (e-protocolo), com acompanhamento online do andamento. Tudo isso sob supervisão do Poder Judiciário e coordenação nacional do ONR, no âmbito do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI).
Não por acaso, pesquisa do Instituto Datafolha divulgada na sétima edição da revista Cartório em Números apontou os cartórios como as instituições mais confiáveis do país. Confiança, no caso, é resultado técnico: decorre de um sistema que examina a legalidade antes de publicar, que concentra a informação em um único assento e que responde pelo que certifica.
ANTES DE ASSINAR
Vai comprar: exija certidão de matrícula atualizada obtida na fonte oficial; confira titularidade, ônus e indisponibilidades; confirme a procuração no tabelionato emitente; pague somente ao titular do domínio; leve o título a registro imediatamente.
Vai alugar: confirme na matrícula quem é o proprietário; averbe o contrato para assegurar a preferência na aquisição; registre a cláusula de vigência para não ser surpreendido pela venda do imóvel; averbe a caução em bem imóvel na respectiva matrícula.
Vai investir em ativo digital lastreado em imóvel: verifique se o direito real correspondente está registrado na matrícula e submetido ao sistema registral brasileiro. Token não transfere propriedade. Mas, por ora, é recomendável aguardar a regulação desse mercado no Brasil, que será feita pela entidade competente e com a atuação indispensável do Registro de Imóveis.
Segurança jurídica é o ativo mais barato do mercado imobiliário
Fraudes imobiliárias não escolhem perfil de vítima: escolhem vulnerabilidade informacional. Atingem tanto a família que compra o primeiro imóvel quanto o investidor experiente que dispensa a consulta registral por confiar na aparência de formalidade do negócio.
“O Registro de Imóveis não é uma etapa burocrática do negócio: é o negócio ganhando existência jurídica. Toda a tecnologia disponível deve servir para reforçar esse controle de legalidade – nunca para substituí-lo. É isso que separa um mercado seguro de um mercado de promessas.”
Flaviano Galhardo, Diretor Institucional da Arisp.
Fundada em 21 de janeiro de 1993, a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – Arisp representa os Registros de Imóveis de todo o Estado de São Paulo e é protagonista na modernização do setor, com iniciativas pioneiras como a penhora eletrônica, a certidão digital e as plataformas de intercâmbio eletrônico que hoje servem de modelo nacional.
Fonte: Gazeta do Povo
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