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Para o Plenário, norma criou mecanismo de concessão de título de domínio de terras públicas sem observar procedimentos definidos pela União

O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) declarou inconstitucional lei do Tocantins que validava registros imobiliários de imóveis rurais sem título de alienação ou concessão expedido pelo poder público. A decisão unânime foi tomada no julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 7550, na sessão virtual encerrada em 27/3. 

A ação, movida pela Confederação Nacional dos Trabalhadores Rurais Agricultores e Agricultoras Familiares (Contag), questionava a Lei estadual 3.525/2019. Entre outros pontos, a entidade alegou que a destinação das terras públicas deve ser compatível com a política agrícola e com o Plano Nacional de Reforma Agrária e que a norma violava o sistema constitucional de bens públicos. 

Sistemática federal de registros públicos 

Para o relator, ministro Nunes Marques, a lei estadual invadiu a competência privativa da União para legislar sobre direito civil, agrário e registros públicos. Esses temas são tratados nas Leis federais 6.015/1973 e 11.952/2009, que trazem os requisitos necessários à identificação de título de domínio destacado do patrimônio público. 

Segundo o ministro, a Lei estadual 3.525/2019 subverte a sistemática federal de registros públicos, pois cria um mecanismo de concessão de título de domínio de terras públicas sem a correspondente retratação das condições de posse e exploração e sem as garantias constitucionais previstas no procedimento disciplinado pela União. 

Justiça social 

Marques destacou ainda que, de acordo com a jurisprudência do Supremo, programas, procedimentos ou mecanismos de alienação de terras públicas e de regularização fundiária devem observar estritamente o interesse público e as diretrizes programáticas de justiça social trazidas pela Constituição Federal. 

Além disso, segundo o relator, apesar de indispensável para a estabilidade político-institucional e o desenvolvimento econômico do Estado do Tocantins, a regularização fundiária deve levar em conta a inclusão social das comunidades e dos pequenos produtores, bem como a defesa do meio ambiente e a proteção do patrimônio público. 

Por extensão, a decisão do colegiado também invalidou as Leis estaduais 3.730/2020 e 3.896/2022, que dispõem sobre os procedimentos para a convalidação dos registros de imóveis rurais no estado. 

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a perda da propriedade rural pelo arrendador implica a extinção do arrendamento, de modo que o arrendatário não poderá permanecer na posse do imóvel até o fim do prazo previsto no contrato.

Na origem do caso, foram celebrados contratos de arrendamento de imóveis rurais para exploração agrícola. Durante sua vigência, o arrendatário foi surpreendido por um mandado de imissão na posse dos imóveis, que decorreu de decisão judicial proferida em uma ação reivindicatória movida contra o espólio do arrendador.

Diante disso, o arrendatário ajuizou ação de interdito proibitório, requerendo a sub-rogação do novo proprietário nos direitos e nas obrigações decorrentes dos contratos de arrendamento. No entanto, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT) julgou improcedente os pedidos formulados.

No STJ, o arrendatário alegou ter o direito de permanecer nos imóveis até o fim do prazo acordado, pois, segundo ele, os contratos não poderiam ser extintos automaticamente, com a imissão do novo proprietário na posse. Afirmou também que seu direito sobre as terras não poderia ser afetado por uma ação reivindicatória da qual não participou, e que não houve ação própria de rescisão contratual ou de despejo. Por fim, sustentou que teria o direito de preferência para a renovação dos contratos.

Não é possível a sub-rogação do novo proprietário

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, observou que, para garantir a estabilidade das relações jurídicas no meio rural e assegurar o cumprimento da função social da propriedade, o artigo 92, parágrafo 5º, do Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) prevê a sub-rogação do adquirente do imóvel nos direitos e nas obrigações do alienante, de modo que não se interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria. Contudo, ela ressaltou que o dispositivo só é aplicável nos casos de alienação ou de imposição de ônus real ao imóvel.

A relatora explicou que a perda da propriedade por decisão judicial extingue a relação jurídica entre o arrendador, em regra proprietário do imóvel, e o arrendatário, não sendo possível a sub-rogação. As hipóteses de extinção de contrato de arrendamento – acrescentou – estão previstas no artigo 26 do Decreto 59.566/1966, que regulamenta dispositivos do Estatuto da Terra, e uma delas é justamente a perda do imóvel.

Para Nancy Andrighi, exigir que o novo proprietário assuma os encargos do contrato de arrendamento anterior significaria impor-lhe uma obrigação com a qual não consentiu – uma situação diferente dos casos de alienação e ônus real sobre o imóvel.

Quanto ao direito de preferência do arrendatário, a relatora salientou que o artigo 95, inciso IV, do Estatuto da Terra só poderia ser aplicado se o contrato ainda existisse e fosse válido, o que não é o caso.

“Não cabe exigir que o espólio tenha de ajuizar ação autônoma de rescisão contratual ou de despejo para que possa ser imitido na posse da área, uma vez que o contrato de arrendamento se extinguiu com a perda da propriedade pelos arrendadores”, concluiu a ministra.

Leia o acórdão no REsp 2.187.412.

Sonho de ter a propriedade do imóvel documentada já se tornou realidade para 1 mil famílias de São Bernardo apenas em 2026

O sonho de ter a propriedade do imóvel documentada já se tornou realidade para 1 mil famílias de São Bernardo apenas em 2026. A cidade atingiu a marca nesta segunda-feira (6/4), durante a entrega de 60 escrituras a famílias do condomínio Jardim Ipê, no Jardim Detroit, região dos Casa. Em evento no local, acompanhado de secretários municipais, vereadores e moradores, o prefeito Marcelo Lima assinou também ordem de serviço que autoriza o início da revitalização da Praça Valdir Martins Parro.

O título de propriedade em mãos significa a realização de um sonho e o fim da espera de quase quatro décadas para Teresa Cristina Silva, de 60 anos. A pernambucana se mudou para São Bernardo em busca de melhores oportunidades de vida. Comprou um barraco de madeira no Jardim Detroit.

Com muito trabalho, na década de 1990, participou da construção, em mutirão, dos prédios do Jardim Ipê, com blocos que ajudou a fazer. “E hoje vim pegar a minha vitória, a minha bênção que Deus preparou pra nós. Estou muito feliz. Depois de um domingo de Páscoa, Jesus presenteou a gente com essa escritura. Foi uma espera de muitos anos e, agora, a escritura se tornou realidade”, disse Teresa, emocionada.

O investimento da Prefeitura de São Bernardo para o processo de emissão das escrituras junto ao cartório de registro de imóveis gira em torno de R$ 1.500 por unidade. Somente neste ano, o município destinou cerca de R$ 1,5 milhão para a entrega dos documentos aos moradores.

“A escritura comprova a propriedade do imóvel dessas famílias que por tanto tempo batalharam para construir suas casas, para conquistar crescimento. Gente que segue na luta e que contribui para o desenvolvimento da nossa cidade. Os títulos garantem direitos e realizam sonhos”, destacou o prefeito Marcelo Lima.

Desde 2025, a Prefeitura, sob gestão de Marcelo Lima, realizou a entrega de 6.664 títulos de propriedade de imóveis em diferentes regiões da cidade, entre as quais Alvarenga, Vila São Pedro, Parque São Bernardo e Silvina Audi.

REVITALIZAÇÃO

O evento de entrega das escrituras aos moradores do condomínio Jardim Ipê, no Jardim Detroit, também foi marcado pela assinatura da ordem de serviço para o início das obras de revitalização da Praça Valdir Martins Parro. No local, a Prefeitura fará a reforma completa da quadra esportiva, com novo piso, novo alambrado e rede de cobertura em nylon. O espaço ganhará iluminação em LED, playground, academia ao ar livre, novo paisagismo, entre outras melhorias.

Altera a Portaria 13 de 03 de março de 2026, que regulamenta o Prêmio Solo Seguro, instituído pelo Provimento CNJ n. 145, de 03 de julho de 2023.

Foi publicada no Diário da Justiça Eletrônico do Conselho Nacional de Justiça (DJe de 06/04/2026, Edição n. 76/2026, Seção Corregedoria, p. 8), a Portaria CN-CNJ n. 22/2026, expedida pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (CN-CNJ), alterando a Portaria CN-CNJ n. 13/2026, que regulamenta o Prêmio Solo Seguro. A Portaria entrou em vigor imediatamente.

A Portaria dispõe, dentre outras alterações em seu cronograma, que as inscrições deverão ser cadastradas até o dia 13 de abril de 2026 no site da CN-CNJ.

Leia a íntegra da Portaria (excerto do DJe).

Os pequenos produtores rurais podem ter de lidar com uma restrição na concessão de financiamentos mais acessíveis após a recente posição exarada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 2.233.886-RS, relatado pela ministra Nancy Andrighi [1], o qual fixou entendimento estendendo a proibição do uso de alienações fiduciárias em garantia em relação às pequenas propriedades rurais.

A decisão foi motivada pela proteção constitucional à moradia e ao patrimônio mínimo do pequeno produtor. No entanto, ela poderá, em contrapartida, impedir ou, ao menos, restringir o acesso desses indivíduos a crédito mais barato, uma vez que limita as opções de garantias obrigacionais legalmente disponíveis.

No recurso especial julgado pelo Superior Tribunal de Justiça, enfrentou-se um caso em que um casal de agricultores, ao contraírem um financiamento — instrumentalizado por uma Cédula de Crédito Bancário — junto a determinada cooperativa de crédito, alienou em garantia fiduciária a propriedade rural da família, a qual dispunha de menos de quatro módulos rurais e era utilizado pela própria família com fins de sua subsistência.

Diante do inadimplemento do empréstimo, a cooperativa de crédito promoveu os atos de excussão das respectivas garantias, com vistas à consolidação da propriedade fiduciária.

Isso provocou o ajuizamento, pelos devedores, de uma ação declaratória de nulidade, a fim de que fosse reconhecida a invalidade da cláusula de alienação fiduciária, sob o fundamento de que o bem oferecido em garantia seria impenhorável, uma vez que se tratava de pequena propriedade rural, nos termos do artigo 5º, inciso XXVI, da Constituição.

O juízo de primeiro grau proferiu uma sentença favorável aos devedores, reconhecendo se tratar de pequena propriedade rural explorada pelo trabalho da família e, consequentemente, declarou a nulidade da cláusula de alienação fiduciária. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, por sua vez, manteve a sentença, rejeitando o recurso de apelação oferecido pela cooperativa de crédito.

A questão enfrentada pelo STJ, em sede de recurso especial, trata da possibilidade de se aplicar a proteção de impenhorabilidade da pequena propriedade rural às situações em que o bem é dado como garantia mediante alienação fiduciária.

Decisão

Em seu voto, a ministra Nancy Andrighi conheceu o recurso, mas negou-lhe provimento, mantendo o reconhecimento da impenhorabilidade e declarando a nulidade das cláusulas de alienação fiduciária da pequena propriedade rural.

Com isso, o Superior Tribunal de Justiça reiterou a posição já previamente manifestada no julgamento do REsp nº 1.913.234-SP, no qual ficou registrado que o oferecimento da pequena propriedade rural em garantia não afastaria a proteção legal de impenhorabilidade, uma vez que esta seria uma norma de ordem pública e cogente, prevista não somente no artigo 5º, inciso XXVI, da Constituição, mas também no artigo 833, inciso VIII, do CPC/15.

Nos termos desses dispositivos, a pequena propriedade rural será protegida pela impenhorabilidade, desde que efetivamente explorada pela entidade familiar.

Tal entendimento já havia sido igualmente sufragado pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 961, no qual se fixou a seguinte tese: “É impenhorável a pequena propriedade rural familiar constituída de mais de 01 (um) terreno, desde que contínuos e com área total inferior a 04 (quatro) módulos fiscais do município de localização”. Contudo, conforme ficou registrado no julgamento, pelo STJ, do Tema 1234 e novamente reiterado no REsp nº 2.233.886-RS: “É ônus do executado provar que a pequena propriedade rural é explorada pela família para fins de reconhecimento de sua impenhorabilidade.”

Assim, a impenhorabilidade não configura uma questão passível de presunção; mas, uma vez que tenha sido efetivamente demonstrado que a pequena propriedade apresenta área inferior a quatro módulos fiscais e é efetivamente explorada pela entidade familiar, haverá a incidência da proteção constitucional.

Consequências da decisão

Com esse entendimento, o STJ deixa claro que a pequena propriedade rural não poderá ser objeto de nenhuma garantia obrigacional que implique eventual perda de sua titularidade em caso de inadimplemento da dívida garantida. Quer dizer, a impenhorabilidade imposta à pequena propriedade rural pela Constituição implica não apenas a proibição frente a atos de constrição judicial (p. ex. a penhora), mas uma proibição a qualquer ato de disposição que possa resultar na perda da propriedade em virtude da satisfação do débito.

Ao enfrentar a alegação da sociedade de crédito credora, segundo a qual a impenhorabilidade da pequena propriedade rural não se aplicaria ao caso, pois não se poderia confundir o ato de penhora com a disposição voluntária da alienação fiduciária; o Superior Tribunal de Justiça ponderou o seguinte:

“Embora haja distinção entre os atos de consolidação da propriedade fiduciária e de penhora, tal particularidade não se mostra suficiente para afastar o reconhecimento de sua equivalência funcional. Isso porque ambas as figuras convergem, em essência, para o mesmo desfecho prático, revelando que, sob a perspectiva do resultado e da finalidade do credor, a intenção é a entrega do bem para a satisfação do crédito adimplido.”

Na prática, a decisão consolida uma limitação à concessão de crédito para o pequeno produtor rural, uma vez que restringe as hipóteses de garantias que o produtor poderia oferecer aos seus respectivos credores.

Reitere-se que, no contexto interpretativo fixado pelo STF e, agora, pelo STJ, a garantia fundamental prevista pelo artigo 5º, inciso XXVI, da Constituição representa uma proibição funcional (e não estrutural). Consequentemente, será vedado todo e qualquer negócio jurídico cuja função implique a transferência da pequena propriedade rural com vistas à satisfação de crédito, seja essa transferência atual ou meramente potencial.

Considerando que a constituição do patrimônio rural em afetação sobre a pequena propriedade rural já era proibida pelo artigo 8º, incisos II e III da Lei nº 13.986/20, restam igualmente proibidos não somente o uso da penhora, da hipoteca e da alienação fiduciária em garantia, mas pode-se concluir que também estaria proibida a dação em pagamento da pequena propriedade rural ou qualquer outro expediente com funções semelhantes.

Tanto é que a ministra Nancy Andrighi, em seu voto, registra que “[…] a autonomia da vontade contratual não é absoluta, sobretudo quando confrontada com normas de ordem pública, fazendo incidir sobre o negócio jurídico o reconhecimento de sua nulidade absoluta”. E conclui que “[…] é inafastável pela vontade das partes a proteção de impenhorabilidade conferida à pequena propriedade rural, por se tratar a norma de ordem pública, ainda que o bem tenha sido oferecido em garantia.”

Conclusão

Caberá ao mercado de crédito repensar as estruturas jurídicas adotadas na concessão de financiamentos aos pequenos produtores rurais, sobretudo quando estes não dispuserem de outros bens legalmente penhoráveis, sendo que, no presente momento, em virtude do sistema constitucional brasileiro, ao pequeno produtor está excluída a adoção de qualquer garantia com função satisfativa pela entrega da titularidade da pequena propriedade familiar

Apelação n° 1111089-31.2025.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1111089-31.2025.8.26.0100

Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1111089-31.2025.8.26.0100

Registro: 2026.0000291735

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1111089-31.2025.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante GISELA CARDOSO SANCHEZ, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 31 de março de 2026.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e Relator(a)

APELAÇÃO CÍVEL nº 1111089-31.2025.8.26.0100

Apelante: Gisela Cardoso Sanchez

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 39.755

Registro de imóveis – Carta de sentença notarial – Inventário extrajudicial – Partilha – Cessão da meação – Ato de alienação voluntária – Indisponibilidade de bens – Óbice mantido – Recurso desprovido.

I. Caso em Exame.

1. A interessada interpôs recurso de apelação em face de sentença a qual, julgando procedente a dúvida, manteve a recusa ao registro de carta de sentença notarial de partilha causa mortis, porque havia averbações de indisponibilidade dos bens da viúva meeira que, em divisão desigual no inventário, cedeu seus direitos sobre o imóvel a herdeiro.

II. Questão em Discussão.

2. A questão em discussão consiste em determinar se a indisponibilidade dos bens decretada em Juízo impede o registro de carta de sentença notarial referente a direito cedido em partilha desigual, mesmo que esta tenha sido homologada antes das averbações de indisponibilidade.

III. Razões de Decidir

3. A indisponibilidade dos bens decretada em Juízo inviabiliza o ingresso de título que implique a alienação voluntária do imóvel, como é o caso da cessão de direitos em partilha desigual no inventário. 4. O princípio da prioridade determina que a ordem de apresentação dos títulos no protocolo do Registro de Imóveis prevalece sobre a ordem cronológica de sua feitura.

IV. Dispositivo e Tese

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A indisponibilidade de bens impede o registro de títulos de disposição ou oneração. 2. A prioridade se apura no protocolo do Registro de Imóveis, prevalecendo os títulos ntados (prior in tempore, potior in iure)”.

Cuida-se de recurso de apelação interposto por GISELA CARDOSO SANCHEZ contra a r. sentença de fls. 131/137, que, julgando procedente a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, manteve a recusa ao registro de carta de sentença notarial lavrada pelo 26º Tabelião de Notas da Comarca da Capital referente à partilha julgada nos autos da ação de inventário dos bens deixados por Francisco Sanchez Filho (processo n. 0518881-72.1994.8.26.0100, que tramitou perante a 10ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central da Capital) por existirem averbações de indisponibilidade de bens em nome de Diva Ritondaro Sanchez, na matrícula n. 103.408.

A Nota de Exigência acostada às fls. 05 indicou como motivos de recusa do ingresso do título:

“Fica parcialmente mantida nota devolutiva datada de 26 de agosto de 2025:

1. Anotamos, que conforme Av. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 e 26/M. 103.408 constam averbadas indisponibilidades dos bens de DIVA RETONDARO SANCHEZ (viúva meeira).

1.1. De conformidade com a matrícula n. 103.408, o imóvel é de propriedade de FRANCISCO SANCHEZ FILHO e sua mulher DIVA RETONDARO SANCHEZ.

1.2. Ocorre que conforme Formal de Partilha apresentado, com o falecimento de FRANCISCO SANCHEZ FILHO, o imóvel da matrícula n. 103.408 coube com exclusividade ao herdeiro filho AIRTON RETONDARO SANCHEZ, tendo a viúva meeira recebido outros bens, por sua meação.

1.3 Assim, em caráter preliminar, deverá o interessado promover aos respectivos cancelamentos das indisponibilidades de bens acima mencionadas”.

Sustenta a recorrente, em suma, que a exigência deve ser afastada porquanto a sentença que decretou a partilha do imóvel telado foi prolatada em 13/09/1996, com trânsito em julgado em 25/09/1996, anteriormente, portanto, às averbações das ordens de indisponibilidade. Aduz, também, que o fato de a partilha não ter sido levada a registro, na época de sua expedição, não tem o condão de afastar o direito do herdeiro de ver o mesmo registrado a qualquer tempo, eis que se trata de direito adquirido por sentença transitada em julgado (fls. 145/149).

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 170/174).

É o relatório.

Presentes seus pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

Inicialmente, vale registrar que, a despeito da nomenclatura do documento de fls. 10 (“ata notarial de carta de sentença”), cuida-se, em verdade, de carta de sentença notarial, consoante dispõem o item 214 e seguintes do Cap. XVI das NSCGJ. Ausente, pois, irregularidade.

Fixado este ponto, a apelação, a despeito de seus jurídicos fundamentos, não comporta provimento.

Com efeito, foi apresentada a registro a carta de sentença notarial referente à partilha julgada nos autos de inventário dos bens deixados por Francisco Sanchez Filho, por existirem averbações de indisponibilidade na matrícula n. 103.408.

O título foi prenotado em 12/08/2025, sob n. 472977 e, qualificado negativamente, foi expedida a nota de devolução acostada às fls. 05.

Depreende-se da certidão da matrícula n. 103.408, que o imóvel está registrado em nome de Francisco Sanchez Filho e de sua esposa Diva Ritondaro Sanchez, casados sob o regime da comunhão de bens, anteriormente à Lei n. 6.515/77.

Constam sob as AV.1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 e 27/M.103.408, ordens de indisponibilidade dos bens de Diva Ritondaro Sanchez, decretadas por diversos Juízos Trabalhistas (fls. 109/118).

Na partilha de bens, homologada pela MMª Juíza de Direito da 10ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central desta Capital, nos autos da Ação de Inventário n. 0518881-72.1994.8.26.0100, a viúva meeira ficou com outros bens, totalizando R$101.772,03 (fls. 85), sendo o imóvel em referência e outros atribuídos exclusivamente ao herdeiro AIRTON RITONDARO SANCHEZ, totalizando a importância de R$262.058,32 (fls. 73/76 e 85 e seguintes).

Em razão da mencionada partilha, restaram configurados os fatos geradores dos impostos de transmissão por ato intervivos (ITBI) e também causa mortis (ITCMD), conforme apurado pelo contador judicial (fls. 85 e ss.), tudo a ratificar a ocorrência de cessão voluntária dos direitos de meação da viúva para atribuição do imóvel objeto da matrícula n. 103.408 com exclusividade ao herdeiro Airton Ritondaro Sanchez.

E, é pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que a indisponibilidade dos bens decretada em Juízo inviabiliza o ingresso, no fólio real, de título que implique a alienação voluntária do imóvel.

Nesse sentido, já decidiu o Conselho Superior da Magistratura, na Apelação nº 29.886-0/4, Relator Desembargador MARCIO MARTINS BONILHA: “A indisponibilidade de bens é forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso de títulos de disposição ou oneração, ainda que formalizados anteriormente à decretação da inalienabilidade.”

A pretensão da recorrente também esbarra no princípio da prioridade, o qual tem a finalidade de evitar conflitos de títulos contraditórios, que são aqueles incompatíveis entre si ou reciprocamente excludentes, referentes ao mesmo imóvel.

A prioridade apura-se no protocolo do Registro de Imóveis, de acordo com o que dispõe a Lei de Registros Públicos.

Com efeito, o artigo 183 da Lei n. 6.015/73 determina que “todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação”.

E o artigo 186 do mesmo Diploma Legal preconiza que “o número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais”.

De acordo com a lição de Afrânio de Carvalho:

“O princípio da prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore potior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois”. (Registro de Imóveis, 4a ed., Editora Forense, 1998, p. 181).

“A sua caracterização é originariamente registral, pois se funda na ordem cronológica de apresentação e prenotação dos títulos no protocolo, sendo irrelevante a ordem cronológica de sua feitura ou instrumentalização, vale dizer, a sequência da data dos títulos. A ordem de apresentação, comprovada pela numeração sucessiva do protocolo, firma, pois a posição registral do título relativamente a qualquer outro que já esteja ou venha a apresentar-se no registro. Se essa posição lhe assegurar prioridade, correlatamente lhe assegurará a inscrição, contando que o resultado final do exame da legalidade lhe seja favorável”. (p. 182 e 183).

Assim, à vista do princípio prior in tempore, potior in iure, conquanto a partilha de bens tenha sido homologada judicialmente anteriormente às decretações das indisponibilidades pelos Juízos Trabalhistas, certo é que ao tempo da apresentação do título já pendiam as referidas indisponibilidades, que, por certo, constituem óbices ao pretendido registro.

Não se pode olvidar, ademais, que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real.

No ponto, vale citar o decidido no bojo da apelação cível n. 464-6/9, de São José do Rio Preto:

“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

Destarte, o óbice imposto deve ser mantido.

Por essas razões, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e Relator(a) (DEJESP de 31.03.2026 – SP)

Fonte: DJE

Apelação n° 1107653-64.2025.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1107653-64.2025.8.26.0100

Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1107653-64.2025.8.26.0100

Registro: 2026.0000291741

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1107653-64.2025.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ESPÓLIO DE JOSÉ NICOLAU MARQUES, é apelado 10º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 31 de março de 2026.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e Relator(a)

Apelação Cível nº 1107653-64.2025.8.26.0100

Apelante: Espólio de José Nicolau Marques

Apelado: 10º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital Comarca: São Paulo

Voto nº 39.788

Direito Registral – Dúvida julgada procedente – Registro de Imóveis – Imóvel adquirido por doação antes do início da convivência e da edição da Lei nº 9.278/1996 – Súmula 380 do Supremo Tribunal Federal – Bem particular – Óbices mantidos – Apelação não provida.

I. Caso em Exame

1. Apelação interposta contra r. sentença que manteve a recusa do registro de escritura pública de inventário e partilha. O apelante alega não haver óbice ao registro pretendido, pois o imóvel integra o patrimônio comum dos conviventes.

II. Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar a necessidade de retificação do título para indicação do patrimônio particular dos conviventes, bem como de comprovação do recolhimento de eventual diferença de tributo incidente na hipótese.

III. Razões de Decidir

3. O imóvel foi adquirido por doação, antes do início da união estável. 4. Para o patrimônio adquirido durante a união estável antes da edição da Lei nº 9.278/1996, a jurisprudência previa a divisão dos bens de maneira proporcional ao esforço comprovado de cada convivente. 5. Impossibilidade de aplicação automática à união estável do regime da comunhão universal vigente à época para o casamento, em razão da ausência de previsão legal que autorize essa equiparação ou estabeleça presunção de comunicabilidade de bens. 6. Necessidade de retificação do título para distinção do patrimônio individual e comum, bem como comprovação do recolhimento de eventual diferença devida a título de imposto de transmissão.

IV. Dispositivo e Tese

7. Apelação não provida.

Tese de julgamento: “1. Bens adquiridos pelos conviventes antes da edição da Lei nº 9.278/1996 sujeitam-se à divisão proporcional ao esforço comum comprovado de cada convivente. 2. Impossibilidade de se aplicar automaticamente à união estável o regime da comunhão universal de bens, por ausência de previsão legal”.

Legislação Citada:

– Lei nº 9.278/1996;

– NSCGJ, Tomo II, Capítulo XVI, itens 90 e 91.

Jurisprudência Citada:

– STF, Súmula nº 380;

– STJ, REsp nº 1.124.859/MG e REsp 1.324.222/DF.

Trata-se de apelação interposta por Espólio de José Nicolau Marques contra a r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que manteve a recusa do registro de escritura pública de inventário e partilha, tendo por objeto o imóvel transcrito sob nº 32.315 junto à referida serventia extrajudicial (fls. 68/77).

Alega o apelante, em síntese, que à união estável iniciada em 1976 deve ser aplicado, por analogia, o regime da comunhão universal de bens, então vigente como regime legal do casamento antes da edição da Lei nº 6.515/1977. Sustenta que, embora o imóvel tenha sido adquirido por doação, pelo falecido, em data anterior ao início da convivência com Maria do Socorro Botelho de Souza, há que ser reconhecida a comunicabilidade do bem que integra o patrimônio comum do casal. Assim, reputando correta a atribuição de meação à companheira, entende desnecessária a retificação do título e da declaração de ITCMD, insistindo no registro pretendido (fls. 83/87).

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 110/115).

É o relatório.

Apresentada a registro a escritura de inventário e partilha dos bens deixados por José Nicolau Marques (fls. 15/22), por meio da qual foi atribuída à companheira Maria do Socorro Botelho de Souza a meação do imóvel objeto da transcrição nº 32.315, o 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital qualificou negativamente o título por entender que, tratando-se de bem particular, adquirido pelo falecido, por doação, quando ainda solteiro (fls. 08/09), seria necessária a retificação da partilha e consequente apresentação das guias complementares referentes a eventual diferença do imposto de transmissão – ITCMD.

A Lei nº 9.278/1996 regulava a união estável, estabelecendo em seu art. 5º que bens móveis e imóveis adquiridos onerosamente durante a convivência seriam considerados fruto do trabalho e da colaboração comum, pertencendo a ambos os conviventes em partes iguais, salvo contrato escrito em contrário.

A jurisprudência consolidou o entendimento de que, nas uniões estáveis anteriores ao referido diploma legal, a divisão do patrimônio adquirido durante a convivência dependia de prova do esforço comum, nos termos da Súmula 380 do Colendo Supremo Tribunal Federal:

“Comprovada a existência de sociedade de fato entre os concubinos, é cabível a sua dissolução judicial, com a partilha do patrimônio adquirido pelo esforço comum.”

No mesmo sentido, o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que a propriedade dos bens adquiridos pelos conviventes antes da Lei nº 9.278/1996, quando ainda não havia presunção absoluta de esforço comum, é determinada pelo ordenamento jurídico vigente quando da respectiva aquisição (REsp 1.124.859/MG) e que a divisão equalitária do patrimônio adquirido durante a união estável exige a prova da participação de ambos na aquisição (REsp 1.324.222/DF).

No caso concreto, a união estável entre o falecido José Nicolau Marques e Maria do Socorro Botelho de Souza foi reconhecida a partir de 01 de maio de 1976 (item 5.3 da escritura pública a fls. 15/22). De seu turno, o imóvel objeto da transcrição nº 32.315 do 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital foi adquirido pelo de cujus por meio de doação, quando ainda solteiro, na forma da escritura lavrada em 29 de novembro de 1954, transcrita junto ao Registro de Imóveis em 06 de abril de 1955 (fls. 08/09).

Ora, se os bens adquiridos durante a união estável, em período anterior à edição da Lei nº 9.278/1996, não se comunicam automaticamente e exigem, para tanto, prova do esforço comum, com maior razão não se comunicam os bens adquiridos por qualquer dos conviventes antes do início da união, com exclusividade, de forma gratuita.

Não procede, assim, a tese de que o regime da comunhão universal de bens aplicável ao casamento, à época, se estenderia automaticamente à união estável. Não havia previsão legal que autorizasse tal equiparação, nem presunção de comunicabilidade de bens.

Reconhecida a natureza particular do bem, mostram-se corretas as exigências formuladas pelo Oficial quanto à retificação do título e à comprovação do recolhimento do tributo incidente sobre eventual transmissão, em atenção ao que preveem os itens 90 e 91 do Capítulo XVI, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça:

“90. Se houver bens a serem partilhados na escritura, distinguir-se-á o que é do patrimônio individual de cada cônjuge do que é do patrimônio comum do casal, conforme o regime de bens, constando isso do ato notarial lavrado.

91. Na partilha em que houver transmissão de propriedade do patrimônio individual de um cônjuge ao outro, ou a partilha desigual do patrimônio comum, deverá ser comprovado o recolhimento do tributo devido sobre a fração transferida.”

Diante do exposto, nego provimento à apelação.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e Relator(a) (DEJESP de 31.03.2026 – SP)

Fonte: DJE

O Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB/SP) disponibiliza a Apelação n° 1000550-67.2025.8.26.0368, que dispõe da decisão do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo que reafirma a necessidade de título formal para o registro da desapropriação extrajudicial, destacando que a servidão administrativa, por si só, não transfere a propriedade do imóvel, em reforço aos princípios da legalidade, da segurança jurídica e da regularidade dos atos.

Apelação n° 1000550-67.2025.8.26.0368 na íntegra

Fonte: DJE

Apelação n° 1002347-08.2024.8.26.0338

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1002347-08.2024.8.26.0338

Comarca: MAIRIPORÃ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1002347-08.2024.8.26.0338

Registro: 2026.0000291719

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002347-08.2024.8.26.0338, da Comarca de Mairiporã, em que é apelante FUNDO DE LIQUIDAÇÃO FINANCEIRA- FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MAIRIPORÃ.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 31 de março de 2026.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e RELATOR(A)

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1002347-08.2024.8.26.0338

APELANTE: FUNDO DE LIQUIDAÇÃO FINANCEIRA- FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS

APELADO: OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MAIRIPORÃ

VOTO Nº 39.760

Direito registral – Apelação – Registro de imóveis – Fundo de investimento em direitos creditórios – Alteração da administradora do fundo no fólio real não configura transmissão de propriedade – Escritura de compra e venda em que a nova administradora representa o fundo – Apelação provida.

I. Caso em Exame

1. Apelação interposta por Fundo de Investimento em Direitos Creditórios contra sentença que manteve a recusa do registro da escritura pública de venda e compra de imóvel. A apelante sustenta que a prévia substituição da administradora no fólio real não enseja transmissão de propriedade, mas apenas modificação na representação do Fundo.

II. Questão em Discussão

2. A questão em discussão consiste em determinar se a alteração da administradora do Fundo implica transmissão de propriedade do imóvel, sujeitando-se ao pagamento de ITBI.

III. Razões de Decidir

3. O Colendo Conselho Superior da Magistratura tem precedente no sentido de que, embora os Fundos de Investimento não possuam personalidade jurídica, podem ser titulares de direitos e obrigações, sendo representados por sua administradora fiduciária. 4. A legislação e a jurisprudência permitem que o registro seja feito em nome do Fundo ou da administradora fiduciária, desde que, nesta hipótese, conste que se trata de patrimônio separado.

IV. Dispositivo e Tese

5. Recurso provido.

Tese de julgamento: “1. Fundos de Investimento podem ser titulares de direitos e obrigações, mesmo sem personalidade jurídica. 2. Alteração de administradora não configura transmissão de propriedade”.

Legislação Citada:

CF/1988, art. 156, II; Código Tribut l, art. 35; Código Civil, arts. 1.368-C e 1.368-E.

Jurisprudência Citada:

TJSP, Apelação nº 1126644-25.2024.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro; STJ, REsp nº 1.834.003/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 17.09.2019.

Trata-se de apelação interposta por Fundo de Liquidação Financeira Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não Padronizados contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Mairiporã/SP, que manteve a recusa do registro da escritura pública de venda e compra referente ao imóvel matriculado sob nº 37.022 da referida serventia extrajudicial (fls. 157/161).

Sustenta a apelante, em síntese, que o imóvel, tal como consta da matrícula, foi adquirido pelo próprio FIDC, o qual tem patrimônio próprio e segregado, que não se confunde com o patrimônio da administradora. Esclarece que a administradora figura no registro apenas por imposição normativa, em razão da ausência de personalidade jurídica do Fundo, atuando como sua representante, em regime fiduciário. Afirma que a substituição da administradora não enseja transmissão da propriedade, mas simples modificação subjetiva na representação do Fundo. Alega, ainda, que a legislação aplicável aos fundos de investimento, bem como a regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários consagram o regime de segregação patrimonial, impedindo a comunicação dos bens do Fundo com o patrimônio da administradora, o que afasta qualquer interpretação que reconheça a ocorrência de transmissão imobiliária. Requer, ao final, o provimento do recurso para que seja reformada a sentença, afastando-se as exigências formuladas pelo Oficial (fls. 166/179).

O Oficial manifestou-se a fls. 196/197.

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 211/215).

É o relatório.

A apelante pretende o registro de escritura pública definitiva de venda e compra de imóvel (fls. 81/91) na matrícula nº 37.022 do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Mairiporã/SP (fls. 65/69). Para tanto, requer, previamente, a averbação da alteração da sua administradora no fólio real, passando dele a constar a administradora Maf Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S/A.

O Oficial qualificou negativamente o título, afirmando que o FIDC, por não possuir personalidade jurídica, não pode figurar como titular de domínio e transmitente do imóvel. Entende, assim, que a alteração da administradora do Fundo implica a transmissão do bem, razão pela qual é devido o pagamento de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI (fls. 103/104).

Da análise da certidão a fls. 65/69 depreende-se que a parte apelante, Fundo de Liquidação Financeira Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não Padronizados, figura como titular de domínio do imóvel objeto da Matrícula nº 37.022 (R.12), representado por sua administradora, o que está em consonância com recente entendimento adotado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura, nos termos do v. acórdão proferido na Apelação nº 1126644-25.2024.8.26.0100, em que foi relator o então Corregedor-Geral da Justiça, Desembargador Francisco Loureiro.

No ilustrativo voto então proferido, ficou esclarecido que:

“Positivou o art. 1.368-C do Código Civil a natureza jurídica dos fundos de investimentos como condomínio, mas de natureza especial, sem extensão das regras dos condomínios comum e edilício do direito comum. Não gozam os cotistas, portanto, das prerrogativas dos condôminos de usar, fruir e dispor da coisa comum. O patrimônio do fundo não pode ser usado, fruído ou alienado diretamente pelo cotista. Cria-se, na verdade, uma relação fiduciária, na qual os cotistas integralizam as cotas e os recursos invertidos passam a ser administrados por prestadores de serviço gestores em benefício dos condôminos. O modo de operação dos fundos mais se aproxima do negócio fiduciário e da figura do trust, pois o administrador fiduciário pode negociar os ativos, comprando e vendendo bens ou títulos, em proveito dos cotistas (Carlos Portugal Gouvêa, Comentários aos arts. 1.368-C a 1.368-F do Código Civil: fundos de investimento na Lei da Liberdade Econômica. In: Judith Martins- Costa, Guilherme Carneiro Monteiro Nitschke. Direito Privado na Lei da Liberdade Econômica. Almedina, 2022, p. 598).

A definição dos fundos de investimentos, segundo a doutrina, reúne os seguintes elementos: “i) comunhão de recursos; ii) constituição sob a forma de condomínio de natureza especial; iii) destinado à aplicação em ativos financeiros, bens e direitos de qualquer natureza” (Luciana Pedroso Xavier e Rafael Santos-Pinto. Comentários à Lei da Liberdade Econômica, coord. Floriano Peixoto Marques Neto e outros. São Paulo: RT, 2019, p. 433).

Essa comunhão se dá, segundo a lei, sob a forma de condomínio de natureza especial, inconfundível e com regras distintas das demais modalidades de condomínio (comum, edilício e de lotes), por força de regra expressa do § 1º do art. 1.368-C do Código Civil. Não é dotado o condomínio especial de personalidade jurídica de direito material, e sim composto de cotistas, cada qual com uma parte ideal do valor patrimonial dos bens que compõem o fundo, colocados sob administração fiduciária de terceiro. Faltou ao legislador, contudo, explicitar no que consiste o “condomínio de natureza especial” e disciplinar suas regras. O tema foi relegado à CVM, que o disciplina de modo minucioso na Instrução n. 175/2022.

Justamente por serem constituídos sob a forma de condomínio de natureza especial nos termos dos artigos 1.368-C e 1.368-E do Código Civil, sem inclusão no rol do artigo 44 do mesmo diploma legal, há que se concluir que os fundos de investimento em direitos creditórios não são pessoas jurídicas e, por consequência, não possuem personalidade jurídica geral de direito material, sendo representados (ou presentados) por seu administrador fiduciário (…).

Embora não tenham a natureza de pessoa jurídica, o que se indaga é se os fundos de investimento em direitos creditórios podem ser titulares de determinados direitos e obrigações, peculiares a seus interesses específicos, como já entendeu a jurisprudência em relação aos condomínios edilícios.

Ainda que os regramentos citados, em especial a Resolução 175/22 da CVM, tratem da constituição e do funcionamento dos FIDC, não há previsão da forma como o administrador fiduciário emprestará personalidade jurídica a eles, diferentemente do que faz a Lei n. 8.668/93 em relação aos fundos de investimento imobiliário (artigos 1º e 6º ao 9º).

(…)

Em relação aos fundos de investimento imobiliário (FIIs), não resta a menor dúvida: os ativos são registrados em nome da administradora fiduciária, em regime jurídico em tudo semelhante ao trust.

Como é sabido, configura-se o trust “pela entrega de certos bens a uma pessoa, para que deles faça uso conforme determinado encargo que lhe tenha sido cometido, repousando esse conceito na confiança depositada naquele que recebe os bens” (Melhim Namem Chaloub, alienação Fiduciária, 6ª. Edição, Forense, p. 17). E arremata o autor: “aquele que entrega os bens e, por consequência, institui o trust, é denominado settlor (instituidor); o settlor transmite, efetivamente, a propriedade sobre os bens; aquele que recebe os bens, e assume a obrigação de administrá-los, denomina-se trustee (aquele em quem se confia); aquele em favor de quem o trust é constituído denomina-se cestui que trust (aquele que confia)”.

No caso concreto, não se trata de Fundo de Investimento Imobiliário (FII), com regras específicas emanada pela CVM, mas sim de Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDIC). O crédito cedido, de titularidade do fundo, se encontra assegurado por direito real de garantia alienação fiduciária. O que se indaga é se a garantia real imobiliária deve ser registrada em nome do próprio Fundo ou em nome da administradora fiduciária.

A resposta é simples: diante da lacuna normativa, se admite que o registro seja feito tanto em nome no próprio Fundo como em nome da administradora fiduciária, nessa última hipótese com a ressalva de que se trata de patrimônio separado.

Passa-se à análise das duas possibilidades acima postas.

Admite-se o registro em nome da administradora fiduciária, que se aproxima da figura do trustee, acima referido. Em razão da omissão presente na legislação que trata especificamente sobre os FIDC, para a solução da controvérsia, necessário socorrer-se dos mecanismos de suprimento de lacunas elencados no artigo 4º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro:

“Art. 4 Quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito”.

Dizendo de outro modo, diante de figuras jurídicas semelhantes dos FII e FIDC e tendo a Lei n. 8.668/93 tratado sobre a questão ora em análise, vê-se viável a aplicação, por analogia, dos dispositivos acima citados para que seja efetivado o registro do em nome da administradora fiduciária, observando-se rigorosamente o que dispõe a Lei n. 8.668/93 e a Instrução CVM n. 175/2022. Destaco que necessariamente deverá constar do registro que se trata de patrimônio separado, de titularidade do Fundo de Investimento (arts. 6º. e 7º. da Instrução CVM 157/2022.

Admite-se também, como segunda possibilidade, o registro direto da propriedade fiduciária em garantia em nome do próprio FIDC, apenas representado pela administradora. É verdade, como acima dito, que os Fundos de Investimento têm a natureza de condomínio especial e não constituem pessoas jurídicas, nem são titulares de personalidade jurídica geral de direito material.

Não é menos verdade, porém, que os tribunais e a doutrina em geral têm reconhecido a entes despersonalizados alguma personalidade, limitada às relações jurídicas de seu peculiar interesse. Isso porque existem diversas situações jurídicas que, para receber solução confortável, implicam o reconhecimento da personalidade jurídica do condomínio. Em decorrência disso na I Jornada de Direito Civil do CEJ do CJF, aprovou-se o enunciado de n. 90: “Admite- se a personalidade jurídica ao condomínio, desde que em atividade de seu peculiar interesse”. A posição equilibrada evita a exposição de riscos excessivos. Em reunião mais recente, a Jornada aprovou enunciado mais amplo (Enunciado n. 246): “Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: ‘nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse’. Prevalece o texto: ‘Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício'”. Embora os enunciados digam respeito ao condomínio edilício, a solução pode ser estendida aos condomínios especiais dos Fundos de Investimento.

O Superior Tribunal de Justiça, já na vigência da MP n. 881/2019, que levou à criação do art. 1.368-C do Código Civil, firmou precedente relevante sobre a personalidade jurídica dos Fundos em caso que tinha por objeto a responsabilidade civil dos administradores:

“A despeito do desencontro de teses no âmbito doutrinário, para os fins que aqui interessam, importa reconhecer que: a) as normas aplicáveis aos fundos de investimento dispõem expressamente que eles são constituídos sob a forma de condomínio; b) nem todos os dispositivos legais que disciplinam os condomínios são indistintamente aplicáveis aos fundos de investimento, sujeitos a regramento específico; c) embora destituídos de personalidade jurídica, aos fundos de investimento são imputados direitos e deveres, tanto em suas relações internas quanto externas; e d) não obstante exercerem suas atividades por intermédio de seu administrador/gestor, os fundos de investimento podem ser titular, em nome próprio, de direitos e obrigações” (REsp n. 1.834.003/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 17.09.2019, destaque nosso).

Disso decorre que se pode admitir que a titularidade dos direitos creditórios constitui o patrimônio dos FIDICs. Não faria sentido admitir que a garantia real acessória a tais direitos creditórios, porém, devesse ser registrada em nome da administradora fiduciária.

Ressalte-se, ainda, que o direito real foi adquirido em garantia da atividade do FIDIC e que sua administradora fiduciária foi devidamente nomeada pelo regulamento (fls. 160/240), de modo que apta a representar o próprio fundo, ou, então, agir como verdadeira trustee, em nome pessoal com patrimônio em separado.

As duas possibilidades são viáveis e não se excluem. –

Ao contrário. O entendimento ora adotado facilita o acesso ao registro imobiliário e consagra a prática do que já ocorre em inúmeras serventias. Basta ver que o recorrente juntou cópias de inúmeras matrículas nas quais a garantia da propriedade fiduciária foi feita em nome do próprio fundo, enquanto em outros casos foi feita em nome da administradora fiduciária, como patrimônio em separado.”

Como se vê, embora destituídos de personalidade jurídica, aos Fundos de Investimento são imputados direitos e deveres, tanto em suas relações internas quanto externas e, a despeito de exercerem suas atividades por intermédio de seu administrador ou gestor, podem figurar, em nome próprio, como titulares de direitos e obrigações.

No caso concreto, estando a propriedade registrada em nome do próprio Fundo, é perfeitamente possível a pretendida averbação da alteração de sua administradora para que na matrícula passe a figurar Maf Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S/A, sem que isso implique modificação da titularidade dominial do imóvel.

Por conseguinte, o óbice apresentado pelo registrador merece ser afastado, sendo certo que a averbação da alteração da administradora do Fundo não configura hipótese de incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI (art. 35 do Código Tributário Nacional e art. 156, inciso II, Constituição Federal de 1988).

No mais, oportuno ressaltar que não há controvérsia a respeito do efetivo recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI – devido em virtude da compra e venda objeto do título apresentado a registro, cuja guia foi apresentada ao registrador (fls. 92/93).

Diante do exposto, dou provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida.

SILVIA ROCHA

CORREGEDORA GERAL e RELATOR(A) (DJe de 31.03.2026 – SP)

Fonte: DJE

Uma importante ferramenta desenvolvida pelos cartórios para bloqueio de imóveis de devedores ainda é pouco utilizada por juízes e autoridades administrativas. A nova versão da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), lançada no início de 2025, permite a escolha de apenas um imóvel. Porém, a maioria dos pedidos registrados no sistema ainda é genérico, com base em CPF ou CNPJ, o que gera o congelamento de vários bens ao mesmo tempo.

Em 2025, em seu primeiro ano completo de operação, a plataforma, desenvolvida pelo Operador Nacional do Sistema Eletrônico de Registro de Imóveis (ONR), registrou 10.115 ordens de indisponibilidade específica de bens. No mesmo período, foram lançadas 273.240 pedidos de indisponibilidade genérica. Em relação ao ano anterior, houve redução no número de pedidos de bloqueios – foram registrados mais de 314 mil em 2024.

A indisponibilidade de bens é uma das medidas que podem ser adotadas pelo Judiciário para evitar que um devedor se desfaça do patrimônio, impossibilitando o pagamento do valor devido ao fim do processo. Antes, porém, deve-se tentar o bloqueio de dinheiro em conta, em investimentos e de veículos, segundo o artigo 835 do Código de Processo Civil (CPC).

Segundo Flaviano Galhardo, diretor-geral do ONR, a entidade esperava mais ordens específicas de bloqueio, de um só imóvel, mas entende que é preciso adequar a questão cultural, uma vez que os operadores do Direito estavam acostumados a usar a plataforma antiga desde 2014.

“Existe toda uma mudança de práxis e de cultura dos operadores que são quem, no final do dia, usam a ferramenta por ordem do juiz. Essas 10 mil ordens demonstram que estamos no caminho certo, mas sinalizam que precisamos avançar mais”, afirma Galhardo.

Antes da atualização da plataforma, explica, uma pessoa ou empresa com vários imóveis podia ter todos eles bloqueados por uma dívida que poderia ser integralmente coberta com a indisponibilização de apenas um bem. “Agora, é possível decretar esse bloqueio de forma mais direcionada”, diz o diretor-geral.

Além das ordens de restrição, a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens também registrou, em 2025, mais de 117 mil cancelamentos, o que, segundo a ONR, reflete a dinâmica processual decorrente de decisões supervenientes, acordos e quitações.

Para Thiago Campos Visnadi, sócio do Campos Visnadi Soluções Jurídicas, o volume de ordens judiciais mostra uma adesão rápida à nova ferramenta, que permite o bloqueio de um só imóvel. Ele lembra que, no dia a dia, o uso da plataforma é subsidiário, uma vez que o CPC prevê que primeiro devem ser tentados outros meios de satisfação da dívida, como a localização de ativos
financeiros.

“Quando essas medidas não funcionam, a indisponibilidade de imóveis entra como alternativa para alcançar patrimônio relevante do devedor”, diz o advogado, acrescentando que, nesse período de transição, ainda aparecem decisões mais genéricas, vinculadas ao CPF ou CNPJ do devedor, “o que pode levar a uma execução menos precisa do bloqueio”.

A integração entre os cartórios e a obrigatoriedade de acompanhamento diário das indisponibilidades também contribuem para tornar esse procedimento mais célere, afirma Ana Taques, sócia de Imobiliário do escritório Siqueira Castro. “O objetivo é garantir a transparência, e essas transformações têm permitido que os procedimentos sejam mais céleres.”

A automatização, diz a advogada, também contribui no combate às fraudes. Segundo a especialista, antes dessa integração, uma pessoa que fosse interpelada judicialmente e não tivesse bens para satisfazer a dívida poderia, meses depois da ordem de bloqueio, comprar um imóvel e ele não ser atingido pela decisão judicial.

“Agora, enquanto a ação estiver perdurando, o pedido de indisponibilidade continua no sistema. Assim, o tabelião pode vir a decretar a indisponibilidade do imóvel mesmo depois do pedido, o que ajuda a evitar esse tipo de fraude”, afirma Ana Taques.

Por outro lado, acrescenta, a redução no volume total de ordens de indisponibilidade em 2025 aponta que o Judiciário pode estar começando a pisar no freio na concessão dos bloqueios de imóveis, para que a medida não “atropele” os outros ritos legalmente previstos. “Deve haver uma cautela maior por parte do Judiciário para que não se deixe de perseguir outras medidas antes, obedecendo aos ritos e tentando antes o arresto e a penhora de outros bens.”

Flaviano Galhardo destaca ainda que, desde a edição em 2024 do Provimento nº 188 pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que dispõe sobre a CNIB, outras ferramentas têm sido desenvolvidas e testadas para melhorar a localização e constrição de bens. O principal deles, afirma, é o módulo MCDA, regulado pelo Provimento nº 204 do CNJ, de 2025, que atende aos pedidos da dívida ativa.

Com ele, as procuradorias estaduais e a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) podem indicar matrículas para serem averbadas certidões de dívida ativa. “Quando o sujeito tiver um débito tributário, qualquer procuradoria vai poder provocar, usar o MCDA, localizar um bem e averbar no bem a dívida ativa”, explica.

Dessa forma, acrescenta, o bem passa a ser uma espécie de garantia da dívida, pois a venda fica muito mais difícil quando há averbação.

“Isso vai fortalecer a filosofia de usar menos a indisponibilidade genérica. E, ao mesmo tempo, fortalece a concentração dos atos na matrícula, que é o principal documento do imóvel”, diz Galhardo.

Fonte: Valor Econômico