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30 de outubro de 2025

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) reafirmou a diferenciação entre o registro da incorporação imobiliária e o registro da instituição do condomínio edilício. Em sessão ocorrida em 24 de outubro, o órgão destacou que a incorporação representa uma etapa transitória, voltada à criação de um condomínio especial sobre frações ideais, não se confundindo com o ato registral que confere existência jurídica ao condomínio definitivo.

A decisão segue a mesma linha interpretativa que fundamentou o Provimento CN-CNJ nº 169/2024, editado pela Corregedoria Nacional de Justiça, o qual inseriu o artigo 440-AN no Código Nacional de Normas do CN-CNJ.

O caso examinado envolvia a interpretação do item 1 das observações da Tabela de Custas do Registro de Imóveis prevista na Lei Estadual nº 12.692/2006. O Conselho reconheceu que o registro da instituição do condomínio, realizado após a conclusão da obra, constitui ato autônomo e distinto da incorporação, devendo ser tratado de forma independente no âmbito registral.

Comentando o desfecho, o presidente do Registro de Imóveis – Seção Rio Grande do Sul (RIB-RS), Ricardo Martins, observou que a decisão pacifica uma controvérsia antiga e “chega em boa hora”. Segundo ele, ficou comprovado que a legislação estadual está alinhada às normas federais, o que assegura segurança jurídica aos registradores e preserva o equilíbrio econômico-financeiro das serventias.

Confira aqui a decisão

27 de outubro de 2025

A decisão da Justiça Federal que suspendeu a resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) sobre tokenização imobiliária voltou a ganhar destaque na imprensa nacional.

Na segunda-feira, 27 de outubro, a Folha de S. Paulo destacou que o Cofeci “invadiu competência da União e do CNJ (Conselho Nacional de Justiça)” ao tentar criar um regime próprio de registro de imóveis digitais.

A matéria ressalta que a tentativa de instituir o chamado Sistema de Transações Imobiliárias Digitais (STID) configurava um “sistema paralelo” de registros, sem integração com o sistema oficial administrado pelos cartórios.

Segundo a decisão judicial, apenas o sistema registral brasileiro, sob supervisão do CNJ e operado pelo ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis), detém competência para garantir a validade e segurança jurídica dos registros de imóveis.

A Folha também destacou os riscos para investidores e consumidores que poderiam adquirir tokens sem lastro real em propriedades, uma vez que, pela legislação brasileira, apenas o registro em cartório confere a titularidade do imóvel.

A decisão reforça a necessidade de que a transformação digital do mercado imobiliário ocorra dentro de um ambiente regulatório seguro e integrado às instituições responsáveis pela fé pública e pela proteção jurídica dos negócios imobiliários no país.

Confira a matéria completa.

Fonte: Folha S.Paulo

17 de outubro de 2025

A promessa de comprar um imóvel “com um clique”, convertendo a propriedade em tokens digitais, ganhou espaço no noticiário e vem gerando polêmica no setor imobiliário. A ideia parece sedutora: tornar qualquer imóvel fracionável, líquido e acessível, usando blockchain e contratos inteligentes. Mas, por trás da inovação tecnológica, há uma questão essencial — a segurança jurídica. No Brasil, o que garante o direito de propriedade não é o código da plataforma, e sim o registro público.

Especialistas e registradores afirmam que o sistema atual, além de histórico, é altamente tecnológico e vem se modernizando sem abrir mão de suas garantias. “O Registro de Imóveis é uma das maiores expressões de segurança jurídica do país”, afirma Caleb Miranda, conselheiro da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP e diretor de novas tecnologias do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).

Segundo ele, “a principal função do Registro é avaliar se os documentos que transmitem ou modificam direitos sobre bens imóveis estão de acordo com o que a lei exige. A proteção à propriedade decorre da análise jurídica dos títulos — e não do mero armazenamento das informações”.

Dúvidas sobre segurança

A chamada tokenização imobiliária converte o valor ou a titularidade de um imóvel em frações digitais, chamadas tokens, que podem ser negociadas em plataformas. O modelo é inspirado no mercado financeiro e em soluções de fintechs que usam blockchain para garantir rastreabilidade e integridade de dados.

No entanto, especialistas em Direito Imobiliário e registradores públicos alertam: o fato de uma informação estar em blockchain não a torna verdadeira nem válida juridicamente. “Se a informação não passou por um processo de validação jurídica, ela não se torna confiável só por estar em uma plataforma tecnologicamente segura”, observa Miranda.

Na prática, um token pode representar um imóvel de maneira simbólica, mas sem os efeitos legais de um registro. O comprador pode acreditar ser dono de uma fração, quando na verdade adquire apenas um crédito ou um contrato privado sem eficácia perante terceiros.

“A segurança do cidadão nasce do filtro de legalidade feito pelo Registro de Imóveis”, explica o conselheiro. “Somente entram no sistema os atos e negócios que estão de acordo com a lei. Isso quer dizer que o contrato envolvendo o imóvel foi analisado detalhadamente antes do registro, para garantir que cumpre todos os requisitos legais e está em conformidade com o Direito”.

Riscos de sistemas paralelos e vulnerabilidade social

A criação de sistemas paralelos de registro, baseados apenas em blockchain, sem integração com o sistema público, traz riscos reais. O primeiro é a insegurança jurídica sistêmica, com o surgimento de “mercados paralelos” de imóveis tokenizados, sem validade perante terceiros.

Miranda exemplifica: “Uma certidão poderia dizer que um imóvel era de João e foi vendido para Maria, mas essa informação não seria confiável se o documento não atendesse aos requisitos legais. Parece teórico, mas é o retorno a um passado anterior ao Código Civil de 1916, quando não havia segurança nas transações.”

Outro risco seria a desconstrução do princípio da concentração, que determina que todas as informações sobre um bem imóvel estejam reunidas em uma única matrícula. “O Registro surgiu em 1843 justamente para permitir a consulta unificada. Se as informações se dispersarem em múltiplas plataformas privadas, a sociedade perderá um dos maiores avanços do sistema: a certeza sobre quem é o proprietário”, diz o especialista.

O terceiro impacto é econômico e social. Sem a verificação de legalidade, o Estado não poderia ressarcir quem confiasse em registros incorretos. “A fé pública é o que torna o sistema sustentável. O filtro de legalidade funciona como o seguro de um carro guardado na garagem — reduz o risco. Se a legalidade deixar de ser verificada, o custo dos litígios e das perdas se tornará insuportável”, adverte Miranda.

Justiça Federal concede decisão emblemática garantindo que a tokenização imobiliária deve ser regulada pelo CNJ

A Justiça Federal, por meio da 21ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal, concedeu uma decisão de grande relevância para o mercado imobiliário brasileiro. Em ação movida pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) contra o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), o juiz Francisco Valle Brum suspendeu os efeitos da Resolução Cofeci nº 1.551/2025, que pretendia instituir um “Sistema de Transações Imobiliárias Digitais” e criar figuras como o “token imobiliário digital” e os “direitos imobiliários tokenizados”.

Na decisão, o magistrado reconheceu que o Cofeci extrapolou suas atribuições legais ao tentar criar um regime jurídico próprio para a tokenização de imóveis — matéria que, segundo a Constituição Federal, é de competência privativa da União e do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). O juiz destacou que apenas o ONR, sob supervisão do CNJ, tem legitimidade para operar e regular o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), plataforma segura na qual devem tramitar as operações imobiliárias digitais. Assim, qualquer iniciativa fora desse ambiente oficial poderia gerar insegurança jurídica e transações inválidas.

O Poder Judiciário também advertiu para os riscos de “sistemas paralelos” de registro e determinou que o Cofeci cesse imediatamente a divulgação de sua resolução, inclusive em redes sociais. Ao reforçar o papel do ONR e do CNJ na governança digital dos registros públicos, a decisão estabelece um marco importante: a tokenização imobiliária no Brasil deve observar o controle jurídico e a regulação institucional do sistema registral, preservando a segurança das transações e a fé pública que sustenta o mercado imobiliário.

Um sistema público com 182 anos de história e resultados

O sistema registral brasileiro, criado em meados do século XIX, é considerado um dos pilares da segurança jurídica nacional.

Regulamentado pela Lei nº 6.015/1973 e fiscalizado pelo Poder Judiciário, o modelo combina autonomia técnica, fé pública e responsabilidade estatal.

“O Supremo Tribunal Federal, no Tema 777, definiu que o Estado responde objetivamente por eventuais erros no registro”, lembra Miranda. “Isso mostra a confiança institucional no sistema. E essa responsabilidade só é possível porque a margem de erro é mínima — resultado direto da análise criteriosa feita por registradores concursados.”

Com cerca de 3,6 mil serventias imobiliárias em todo o país, o sistema opera de forma descentralizada, mas conectada por redes eletrônicas seguras. A coordenação nacional é feita pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), criado por lei e supervisionado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

“O cidadão pode solicitar certidões eletrônicas, acompanhar registros e consultar matrículas em tempo real, sem sair de casa. Tudo isso é possível porque há uma infraestrutura institucional que combina segurança jurídica e tecnologia de ponta”, explica o diretor do IRIB.

Blockchain e IA: camadas de segurança, não substitutos

A blockchain é, de fato, utilizada no ambiente registral — mas como camada adicional de segurança, não como substituto. “O registro eletrônico já utiliza blockchain para selagem e certificação de integridade de dados. Mas quem faz o juízo de legalidade é o registrador, não o algoritmo”, esclarece Miranda.

Ele faz uma analogia: “O engenheiro civil não se confunde com o software que usa para calcular uma estrutura. O programa armazena e organiza informações, mas quem mede, verifica e planeja é o engenheiro. No Registro de Imóveis é igual: a tecnologia auxilia, mas a atividade intelectual e jurídica é humana.”

Miranda também rebate o mito de que a inteligência artificial poderá substituir o trabalho jurídico. “O Direito não é um jogo de regras fixas. Envolve interpretação, linguagem, precedentes, valores e contexto social. Nenhum sistema de IA, no estágio atual, é capaz de fazer análise registral com a precisão e a responsabilidade que o ser humano exerce.”

Digitalização e eficiência: o registro já é tecnológico

O registro público vem passando por uma transformação profunda e atualmente é um dos setores mais avançados em tecnologia do país. “Hoje, ordens de indisponibilidade e penhora de bens são processadas eletronicamente, de forma automática e nacional”, destaca Miranda. “Antes, cada juiz enviava ofícios em papel a dezenas de cartórios. Hoje, um sistema central distribui tudo digitalmente em segundos.”

As pesquisas de bens e as consultas a matrículas também se tornaram digitais, com acesso 24 horas por dia. Certidões eletrônicas são emitidas em menos de duas horas. “Pode-se dizer que o modelo foi aperfeiçoado em muito pela tecnologia, sem abrir mão da legalidade”, afirma.

Os registradores lembram que esse processo é contínuo. O próprio Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) trabalha em novas integrações com sistemas bancários, de crédito imobiliário e órgãos públicos, ampliando a automação e a transparência.

A plataforma RI Digital é um exemplo real dos avanços do setor em tecnologia. O sistema unificou todas as unidades de Registro de Imóveis do Brasil em um só lugar, oferecendo acesso digital direto e centralizado aos cartórios.

Desenvolvido e mantido pelo ONR, o RI Digital permite serviços como emissão de certidões digitais, visualização de matrículas, envio de documentos eletrônicos (e-protocolo) e acompanhamento de processos, tornando o processo mais prático, ágil e seguro para profissionais e para o público em geral.

O papel social do registro: reduzir fraudes e desigualdades

O Registro de Imóveis não é apenas um repositório de dados. Ele previne litígios, protege o cidadão e evita a circulação de negócios ilícitos. “Ao exigir que cada documento seja analisado antes do registro, o sistema impede que fraudes ou falsificações sejam incorporadas à base oficial”, afirma Miranda.

O princípio da concentração — segundo o qual o que não consta da matrícula não pode afetar terceiros — garante previsibilidade e reduz conflitos judiciais. Isso beneficia especialmente os mais vulneráveis, que encontram no registro público a segurança de que o imóvel que compraram realmente lhes pertence.

“O Registro é também uma política pública de estabilidade social”, diz o conselheiro. “Ele protege o patrimônio das famílias, dá segurança aos credores e assegura que o mercado funcione com regras claras e verificáveis. É o oposto do que ocorreria em um sistema fragmentado, de múltiplas plataformas privadas e sem controle legal.”

Inovação responsável: o caminho do futuro

Para Miranda, o desafio não é escolher entre tecnologia e segurança jurídica, mas integrar as duas dimensões. “É não apenas possível — é necessário — conciliar tecnologia de ponta com o controle jurídico e público dos direitos sobre bens imóveis”, afirma.

Segundo ele, qualquer modelo de tokenização precisa ser regulado pelo CNJ e integrado ao sistema público. “Inovar é alterar o sistema; melhorar é torná-lo mais eficiente sem perder suas garantias. Quando esses requisitos são atendidos, a tecnologia se torna uma verdadeira melhoria — capaz de aumentar eficiência e velocidade sem abrir mão da fé pública e da proteção do cidadão.”

O futuro, portanto, está em fortalecer o sistema oficial com novas camadas de tecnologia — não em substituí-lo. A tokenização pode ser uma aliada, desde que lastreada na matrícula do Registro de Imóveis e submetida ao mesmo rigor jurídico que garante a propriedade há 182 anos.

O clique só é seguro quando o registro é público

Comprar, fracionar ou transferir um imóvel com um clique pode ser realidade — mas apenas se houver controle jurídico, fé pública e fiscalização estatal.

“O Registro de Imóveis é a espinha dorsal da segurança jurídica imobiliária brasileira”, conclui Caleb Miranda. “A fé pública decorre de atividade jurídica regulada e fiscalizada pelo Poder Judiciário. A tecnologia deve servir para reforçar essa estrutura — não para substituí-la. É isso que garante que o direito de propriedade continue sendo um instrumento de segurança, e não de risco.”

Confira aqui a matéria publicada na Gazeta do Povo.

Confira também as publicações anteriores:

Registro de Imóveis: barreira estratégica contra fraudes e lavagem de dinheiro no Brasil

Registro de Imóveis do Brasil: tradição, eficiência e tecnologia

Reforma Administrativa e o Registro de Imóveis do Brasil

Fonte: Gazeta do Povo

16 de outubro de 2025

1. Contexto do problema.

Por vezes o fisco municipal tem autuado os notários e registradores paulistas, mediante lançamento complementar e imposição de multa, arbitrando-se a base de cálculo dos serviços prestados como sendo de 62,5% dos valores declarados ao CNJ.

O cerne da questão é a não aceitação dos valores declarados pelo contribuinte na documentação fiscal quando o recolhimento do ISSQN for inferior a 62,5% dos valores por ele declarados ao CNJ.

2. Natureza jurídica da imposição da base de cálculo como sendo de 62,5% dos valores declarados ao CNJ.

O ISSQN é imposto que incide sobre a prestação de serviços e sua base de cálculo está prevista na LC 116, de 31/7/2003, em seu art. 7º:

“Art. 7º A base de cálculo do imposto é o preço do serviço.”

O CTN, por sua vez, impôs a forma do lançamento do ISSQN em seu art. 147:

“Art. 147. O lançamento é efetuado com base na declaração do sujeito passivo ou de terceiro, quando um ou outro, na forma da legislação tributária, presta à autoridade administrativa informações sobre matéria de fato, indispensáveis à sua efetivação.”

Boa parte dos municípios do Estado de São Paulo adotam a emissão da NFS-e – Nota Fiscal de Serviços Eletrônica em que o contribuinte faz a emissão do documento fiscal denominado “Recibo Provisório de Serviço”, ou RPS, que é encaminhado por meio eletrônico para os municípios e eles se encarregam de emitir as correspondentes NFS-e. Os que ainda não adotaram o sistema de NFS-e, o contribuinte emite as notas fiscais de forma convencional e entrega ao fisco municipal a declaração dos valores dos serviços prestados no período. O lançamento, em todos os casos, é efetuado mediante declaração do contribuinte.

Em sendo a regra geral o lançamento ser feito por meio de declaração do contribuinte e com base na documentação fiscal de emissão obrigatória, a revisão do lançamento, todavia, pode ser feita pela autoridade tributária nos casos previstos no art. 149 do CTN:

“Art. 149. O lançamento é efetuado e revisto de ofício pela autoridade administrativa nos seguintes casos:

I – quando a lei assim o determine;

II – quando a declaração não seja prestada, por quem de direito, no prazo e na forma da legislação tributária;

III – quando a pessoa legalmente obrigada, embora tenha prestado declaração nos termos do inciso anterior, deixe de atender, no prazo e na forma da legislação tributária, a pedido de esclarecimento formulado pela autoridade administrativa, recuse-se a prestá-lo ou não o preste satisfatoriamente, a juízo daquela autoridade;

IV – quando se comprove falsidade, erro ou omissão quanto a qualquer elemento definido na legislação tributária como sendo de declaração obrigatória;

V – quando se comprove omissão ou inexatidão, por parte da pessoa legalmente obrigada, no exercício da atividade a que se refere o artigo seguinte;

VI – quando se comprove ação ou omissão do sujeito passivo, ou de terceiro legalmente obrigado, que dê lugar à aplicação de penalidade pecuniária;

VII – quando se comprove que o sujeito passivo, ou terceiro em benefício daquele, agiu com dolo, fraude ou simulação;

VIII – quando deva ser apreciado fato não conhecido ou não provado por ocasião do lançamento anterior;

IX – quando se comprove que, no lançamento anterior, ocorreu fraude ou falta funcional da autoridade que o efetuou, ou omissão, pela mesma autoridade, de ato ou formalidade essencial.

Parágrafo único. A revisão do lançamento só pode ser iniciada enquanto não extinto o direito da Fazenda Pública.”

A mera constatação de que o valor declarado pelo notário ou registrador ser inferior à 62,5% do valor por ele declarado ao CNJ não implica, por si só, na ocorrência de algum dos casos apontados nos incisos I a IX do dispositivo citado, como falta de declaração ou esclarecimento, omissão, erro, inexatidão, fraude, dolo ou simulação.

A adoção da base de cálculo como sendo de 62,5% do valor declarado ao CNJ sem ser apontada qualquer ocorrência dos fatos descritos no art. 149 do CTN constitui um típico caso de lançamento fiscal feito por meio de ARBITRAMENTO, em que a autoridade fiscal, descartando as declarações e documentação fiscal, substitui a base de cálculo por um valor pré-definido segundo seus próprios critérios.

3. Requisitos legais para o arbitramento.

O arbitramento não pode ser utilizado de forma discricionária pelo fisco, de forma diversa, somente pode ser feito nos casos específicos previstos no art. 148 do CTN:

“Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.”

O primeiro requisito para o arbitramento é a abertura de um processo regular, ou seja, sem o procedimento administrativo adequado, inadmissível será o arbitramento. No procedimento administrativo, imperativo é a observância da garantia do contraditório e da ampla defesa, conforme art. 5º, LV, da Constituição Federal, e que se encontra reafirmado ao fim do texto do art. 148 acima.

O segundo requisito é a constatação da omissão nas declarações do contribuinte ou quando elas não merecerem fé. Fatos esses que não podem ser assumidos a priori como ocorridos, visto haver a obrigatoriedade de ser dada oportunidade de defesa e de produção das provas, somente ultrapassada essa fase é que, em uma decisão fundamentada, o arbitramento poderia ser adotado se do conjunto probatório se puder inferir ter havido omissão ou não ser idônea a documentação apresentada.

Há que ser ainda levado em conta que a utilização do valor de 62,5% do total declarado ao CNJ nada mais é do que o estabelecimento de uma PAUTA FISCAL em substituição aos valores declarados pelo contribuinte.

O STJ já teve a oportunidade de examinar diversas vezes a matéria, a título exemplificação, é aqui trazida a ementa do acórdão proferido no REsp 1.816.701, j. 25/6/2019, com o seguinte teor:

“TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. IMPOSTO SOBRE SERVIÇO. ISS. LANÇAMENTO REALIZADO POR ARBITRAMENTO. ART. 148 DO CTN. CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ.

1. Cuida-se de inconformismo com acórdão do Tribunal de origem que manteve o valor do lançamento informado pelo contribuinte, haja vista que a municipalidade não apresentou nenhum indício de que os valores declarados como base de cálculo para o tributo não são confiáveis.

2. Averiguar a validade do lançamento lastreado em arbitramento importa no reexame de provas, o que é vedado na instância especial, nos termos da Súmula 7/STJ. Precedentes do STJ: AgRg no REsp 1.509.100/SC, ministro Herman Benjamin, 2ª turma, DJe 21/5/2015; REsp 1.201.723/RJ, rel. ministro Mauro Campbell Marques, 2ª turma, DJe 6/10/2010; REsp 1.090.337/SP, rel. ministra Eliana Calmon, 2ª turma, DJe 4/6/2009.

3. Acrescente-se que a apuração do valor da base de cálculo do imposto pode ser feita por arbitramento nos termos do art.148 do CTN quando for certa a ocorrência do fato imponível e a declaração do contribuinte não mereça fé, em relação ao valor ou preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos registrados. Nesse caso, a Fazenda Pública fica autorizada a proceder ao arbitramento mediante processo administrativo-fiscal regular, assegurados o contraditório e a ampla defesa.

4. Dessume-se que o acórdão recorrido está em sintonia com o atual entendimento deste Tribunal Superior, razão pela qual não merece prosperar a irresignação. Incide, in casu, o princípio estabelecido na súmula 83/STJ: “Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”. Cumpre ressaltar que a referida orientação é aplicável também aos recursos interpostos pela alínea “a” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal de 1988. Nesse sentido: REsp 1.186.889/DF, 2ª turma, relator ministro Castro Meira, DJe de 2/6/2010.

5. Recurso especial não conhecido.”

O entendimento acima vem seguido pelo STJ de longa data, veja-se o RMS 18.677, julgado em 19/4/2005, contendo a seguinte ementa:

“TRIBUTÁRIO. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA. ICMS. BASE DE CÁLCULO. PAUTA FISCAL. ILEGALIDADE.

1. Segundo orientação pacificada neste Corte, é indevida a cobrança do ICMS com base em regime de pauta fiscal. Precedentes.

2. O art. 148 do CTN somente pode ser invocado para a determinação da base de cálculo do tributo quando, certa a ocorrência do fato imponível, o valor ou preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos registrados pelo contribuinte não mereçam fé, ficando a Fazenda Pública, nesse caso, autorizada a proceder ao arbitramento mediante processo administrativo-fiscal regular, assegurados o contraditório e a ampla defesa.

3. Ao final do procedimento previsto no art. 148 do CTN, nada impede que a administração fazendária conclua pela veracidade dos documentos fiscais do contribuinte e adote os valores ali consignados como base de cálculo para a incidência do tributo. Do contrário, caso se entenda pela inidoneidade dos documentos, a autoridade fiscal irá arbitrar, com base em parâmetros fixados na legislação tributária, o valor a ser considerado para efeito de tributação.”

No mesmo sentido podem ainda ser mencionados o REsp 1.790.898, REsp 1.696.942, e AgRg 1.509.100.

No TJ/SP, as três Câmaras de Direito Público especializadas em tributos municipais (14ª, 15ª e 18ª), em inúmeras decisões, também sufragam o mesmo entendimento, como na apelação cível 1007668-11.2021.8.26.0053, da 15ª Câmara:

“TRIBUTÁRIO APELAÇÃO AÇÃO ORDINÁRIA ISS MUNICÍPIO DE SÃO PAULO. Sentença que julgou procedente a ação. Apelo do município.

ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO. Medida excepcional, cabível apenas quando as declarações do sujeito passivo forem omissas ou não merecerem fé Inteligência do artigo 148 do Código Tributário Nacional Doutrina Precedentes do C. STJ e deste E. TJ.

PAUTA FISCAL Meio cabível de apuração de eventuais inconsistências e omissões nas declarações e documentos apresentados pelo contribuinte, ante a possibilidade de arbitramento prevista no art. 148 do CTN precedentes deste E. TJ.

No caso, o município alega que procedeu ao arbitramento da base de cálculo do ISS de acordo com a pauta fiscal em razão da dificuldade técnica de se fiscalizar a construção de um empreendimento de grande porte (fls. 3.114/3.115). Impossibilidade. Hipótese que não encontra amparo no art. 148 do CTN – Inexistência de omissão ou indício de falsidade nos documentos fornecidos e nas declarações prestadas pelo sujeito passivo Regularidade das notas fiscais emitidas e da contabilidade da autora atestada por perícia (fls. 3.275/3.276). Descabida a utilização dos valores fictícios previstos na pauta mínima.

Lançamento anulado.

HONORÁRIOS RECURSAIS Majoração nos termos do art. 85, §11 do CPC POSSIBILIDADE observância ao disposto nos §§ 2º a 6º do art. 85, bem como aos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do respectivo artigo. Majoração da verba honorária em 1% do valor atualizado da causa.

Sentença mantida Recurso desprovido.”

Da 14ª Câmara, pode ser invocada a apelação cível 1026982-69.2023.8.26.0053, com a seguinte ementa:

“AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL. São Paulo. ISSQN. Sentença de procedência, para declarar a inexigibilidade do tributo descrito na inicial. Irresignação da Municipalidade ré. Descabimento. Lançamento complementar de ISSQN tendo como base de cálculo valores estabelecidos em pauta fiscal. Hipótese em que não restou demonstrada, mediante processo administrativo, omissão ou ausência de credibilidade na prestação de informações pelo responsável tributário. Inadmissibilidade, portanto, do arbitramento em tela. Inteligência do art. 148 do CTN. Precedentes. Inexigibilidade do tributo em exame bem reconhecida. Sentença mantida. Aplicação do art. 252 do RITJSP. Majoração dos honorários advocatícios de sucumbência em 1%, nos termos do §11 do art.85 do CPC. Recurso não provido.”

Quanto à 18ª Câmara, segue o exemplo da apelação cível 1013923-24.2017.8.26.0053:

“APELAÇÃO município de São Paulo ISS Adoção da pauta fiscal para fins de lançamento do tributo Hipótese excepcional (art. 148 do CTN) Perícia contábil que atesta a idoneidade das informações prestadas pelo contribuinte e a efetiva adoção da pauta fiscal pelo Município Manutenção da sentença quanto à nulidade do lançamento. Reforma da sentença apenas para determinar o cálculo dos honorários de forma escalonada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.”

Do exposto, depreende-se que se encontra-se plenamente consolidada a jurisprudência perante o STJ, bem como perante o TJ/SP, que o arbitramento somente pode ser utilizado quando não merecerem fé as declarações do contribuinte, sendo a esse também garantido o contraditório e ampla defesa.

4. Fé pública do notário e do oficial de registro.

Os notários e os oficiais de registro, no exercício de suas funções, são dotados de fé pública nos termos do art. 3º, da lei 8.935, de 18/11/1994:

“Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro.”

Em conformidade com o texto legal, as certidões emitidas pelos notários e registradores com respeito aos atos por ele praticados no exercício de suas funções são dotadas de fé pública, ou seja, presumem-se verdadeiras até prova em contrário. Diante da prerrogativa legal, os notários e os oficiais de registro podem muito bem emitirem certidões em que sejam relacionados tudo o que foi recebido dos usuários determinado período, com discriminação do dia, nºs do RPS ou NF, as parcelas destinadas ao notário/oficial, ao Estado, à Secretaria da Fazenda, ao TJ/SP, ao Registro Civil, às Santas Casas e ao município.

Uma vez emitida a certidão com a discriminação minuciosa de todos os valores recebidos em cada RPS ou NF emitidos, com as parcelas especificadas para cada destinatário, esse documento presume-se verdadeiro diante da fé pública legal do emitente, não podendo ser refutado pela autoridade tributária enquanto não for demonstrada a falsidade das declarações contidas na certidão. Negar a veracidade das declarações contidas em certidão seria a mesma coisa que se alegar ser falso documento, uma acusação de ter o notário ou o oficial de registro praticado o crime de falsificação de documento público (art. 297 do Código Penal), ficando o acusador, em não comprovando a falsificação, sujeito às penas do crime de calúnia (art. 138 do CP).

5. Exercício do contraditório e da ampla defesa.

É fato raro o fisco municipal iniciar um procedimento prévio de arbitramento, na grande maioria das vezes o fisco inicia sua ação com a lavratura do auto de infração e imposição de multa em que o valor dos serviços já se encontra arbitrado (ex. 62,5% dos valores declarados ao CNJ). Qualquer que seja o procedimento, é prerrogativa do sujeito passivo apresentar a sua defesa.

Como alegações de defesa, o primeiro ponto a ser apontado seria quanto à inocorrência de qualquer dos fatos previstos no art. 148 e 149 do CTN que pudessem justificar o lançamento feito por arbitramento, o segundo ponto seria a impugnação do valor da base de cálculo atribuída, podendo ser juntada como prova a certidão dos atos praticados tratado anteriormente no item 4 ou laudo contábil demonstrando os valores reais dos atos praticados.

Em caso de ser juntada a certidão dos atos praticados, a autoridade tributária terá que adentrar no mérito da autenticidade das declarações contidas na certidão para poder afastar os valores declarados para substituir pelos 62,5% arbitrado.

6. Equívoco na adoção dos 62,5% declarados ao CNJ como base de cálculo do arbitramento.

É frequente o equívoco em se assumir, a priori, que os emolumentos destinados ao tabelião ou oficial sejam no importe de 62,5% referido no art. 19 da lei estadual 11.331/02, percentual estabelecido quando da publicação da primeira versão da tabela de emolumentos. A causa do equívoco é que não se levou em consideração os demais dispositivos constantes da própria lei e nem as modificações legislativas posteriores.

A lei estadual 11.331/02 em sua redação original publicada no DOE de 27/12/2002, estabelecia:

Art. 19 – Os emolumentos correspondem aos custos dos serviços notariais e de registro na seguinte conformidade:

I – relativamente aos atos de Notas, de Registro de Imóveis, de Registro de Títulos e Documentos e Registro Civil das Pessoas Jurídicas e de Protesto de Títulos e Outros Documentos de Dívidas:

a) 62,5% (sessenta e dois inteiros e meio por cento) são receitas dos notários e registradores;

b) 17,763160% (dezessete inteiros, setecentos e sessenta e três mil, cento e sessenta centésimos e milésimos percentuais) são receita do Estado, em decorrência do processamento da arrecadação e respectiva fiscalização;

c) 13,157894% (treze inteiros, cento e cinqüenta e sete mil, oitocentos e noventa e quatro centésimos de milésimos percentuais) são contribuição à Carteira de Previdência das Serventias não Oficializadas da Justiça do Estado;

d) 3,289473% (três inteiros, duzentos e oitenta e nove mil, quatrocentos e setenta e três centésimos de milésimos percentuais) são destinados à compensação dos atos gratuitos do registro civil das pessoas naturais e à complementação da receita mínima das serventias deficitárias;

e) 3,289473% (três inteiros, duzentos e oitenta e nove mil, quatrocentos e setenta e três centésimos de milésimos percentuais) são destinados ao Fundo Especial de Despesa do Tribunal de Justiça, em decorrência da fiscalização dos serviços;

II – relativamente aos atos privativos do Registro Civil das Pessoas Naturais:

a) 83,3333% (oitenta e três inteiros, três mil e trezentos e trinta e três centésimos de milésimos percentuais) são receitas dos oficiais registradores;

b) 16,6667% (dezesseis inteiros, seis mil seiscentos e sessenta e sete centésimos de milésimos percentuais) são contribuição à Carteira de Previdência das Serventias não Oficializadas da Justiça do Estado.”

Esse mesmo diploma ainda estabeleceu em seu art. 42:

“Art. 42. Passa a vigorar com a seguinte redação o art. 5º da lei 11.021, de 28 de dezembro de 2001:

“Art. 5º Os valores devidos em virtude desta lei constarão das tabelas previstas na lei 4476, de 20 de dezembro de 1984, e alterações posteriores que a venham substituir (NR)”” .

O objetivo do art. 42 foi o de reafirmar a vigência da lei estadual 11.021/01, que dispôs:

“Art. 2º Em todos os atos extrajudiciais, excetuados os previstos no § 1º do artigo 1º da lei federal 6.015, de 31 de dezembro de 1973, será cobrada uma contribuição de solidariedade às Santas Casas de Misericórdia, estabelecidas no Estado de São Paulo, cujo valor será igual à 1% (um por cento) dos emolumentos devidos ao Escrivão.”

Verifica-se que, desde a publicação da lei 11.331/02, os percentuais estabelecidos não correspondiam ao que de fato eram cobrados dos usuários em razão do acréscimo de 1% destinado às Santas Casas para atos de notas e protesto.

Atente-se ao fato de que os percentuais estabelecidos no art. 19 não se aplicam a todos os casos, visto que essa mesma lei já previa casos de isenção em seu art. 8º:

“Art. 8° A União, os Estados, o Distrito Federal, os municípios, e as respectivas autarquias, são isentos do pagamento das parcelas dos emolumentos destinadas ao Estado, à Carteira de Previdência das Serventias não Oficializadas da Justiça do Estado, ao custeio dos atos gratuitos de registro civil e ao Fundo Especial de Despesa do Tribunal de Justiça.

Parágrafo único – O Estado de São Paulo e suas respectivas autarquias são isentos do pagamento de emolumentos.”

Pela promulgação da lei estadual 15.600, de 11/12/2014, houve importante modificação que impactou o montante pago pelos usuários:

“Art. 1º O art. 19 da lei 11.331, de 26 de dezembro de 2002, passa a vigorar acrescido do seguinte parágrafo:

“Art. 19 (…).

Parágrafo único. São considerados emolumentos, e compõe o custo total dos serviços notariais e de registro, além das parcelas previstas neste artigo, a parcela dos valores tributários incidentes, instituídos pela lei do município da sede da serventia, por força de lei complementar federal ou estadual.”

Houve, com isso, nova alteração dos percentuais porque ficou acrescido aos emolumentos o valor correspondente ao ISSQN incidente sobre a prestação dos serviços notariais e registrais.

As alterações dos percentuais não ficaram por aí, com a promulgação da lei estadual 15.855/15, dos 13,157894% originais da Carteira de Previdência foram retirados 4%, sendo 1% acrescido ao valor destinado ao Tribunal de Justiça e 3%, como repasse novo, ao Ministério Público:

“Art. 3º Os dispositivos adiante mencionados da lei 11.331, de 26 de dezembro de 2002, ficam assim alterados:

…

II – as alíneas “c” e “e” do inciso I do artigo 19 passam a vigorar com nova redação, e é acrescentada a esse inciso a alínea “f”, na seguinte conformidade:

“Art. 19 …

I – …

c) 9,157894% (nove inteiros, cento e cinquenta e sete mil, oitocentos e noventa e quatro centésimos de milésimos percentuais) são contribuição à Carteira de Previdência das Serventias Não Oficializadas da Justiça do Estado;

…

e) 4,289473% (quatro inteiros, duzentos e oitenta e nove mil, quatrocentos e setenta e três centésimos de milésimos percentuais) são destinados ao Fundo Especial de Despesa do Tribunal de Justiça, em decorrência da fiscalização dos serviços;

f) 3% (três por cento) são destinados ao Fundo Especial de Despesa do Ministério Público do Estado de São Paulo, em decorrência da fiscalização dos serviços; (NR)”

Para compensar o que havia sido destinado ao Ministério Público, o legislador decidiu criar uma outra verba adicional, fora dos totais já previstos, estabelecendo um acréscimo como compensação. Como os 3% retirados equivaliam, aritmeticamente, a 4,8% dos emolumentos do titular (4,8% de 62,5% = 3%), a lei estadual 16.346, de 29/12/2016, estabeleceu:

“Art. 1º Os dispositivos adiante indicados da lei 11.331, de 26 de dezembro de 2002, passam a vigorar com a seguinte redação:

II – o parágrafo único do artigo 19:

“Art. 19. …

Parágrafo único. São considerados emolumentos, e compõem o custo total dos serviços notariais e de registro, além das parcelas previstas neste artigo:

2 – a parcela destinada à Carteira de Previdência das Serventias Notariais e de Registro – Carteira das Serventias em montante correspondente a 4,8% (quatro inteiros e oito décimos percentuais) sobre o valor da parcela prevista na alínea “a” do inciso I deste artigo.” (NR)”

O adicional de 4,8% destinado à Carteira de Previdência não foi criado para fazer parte dos percentuais originais da tabela, mas como um item a ser acrescentado ao total pago pelos usuários, juntamente com o 1% destinado às Santas Casas e o percentual correspondente ao ISSQN.

Com a extinção do IPESP pela lei Estadual 16.877, de 19/12/2018, os valores destinados à Carteira de Previdência das Serventias Notariais e de Registro foram destinados à Secretaria da Fazenda:

“Art. 11. Os dispositivos adiante indicados do artigo 19 da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002, passam a vigorar com a seguinte redação:

I – a alínea “c” do inciso I:

“c) 9,157894% (nove inteiros, cento e cinquenta e sete mil, oitocentos e noventa e quatro centésimos de milésimos percentuais) são contribuição à Secretaria da Fazenda;” (NR)

II – a alínea “b” do inciso II:

“b) 16,6667% (dezesseis inteiros, seis mil seiscentos e sessenta e sete centésimos de milésimos percentuais) são contribuição à Secretaria da Fazenda;” (NR)

III – o item 2 do parágrafo único:

“2 – a parcela destinada à Secretaria da Fazenda em montante correspondente a 4,8% (quatro inteiros e oito décimos percentuais) sobre o valor da parcela prevista na alínea “a” do inciso I deste art..” (NR)”

Fora os casos já citados de alteração dos percentuais pela própria lei estadual, há que ser ainda levadas em conta as normas gerais para a fixação dos emolumentos de que tratou o § 2º do art. 236 da Constituição Federal:

“§ 2º Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.”

As normas gerais sobre os emolumentos foram especificadas na lei federal 10.169, de 29/12/2000, sendo relevante aqui ser trazido o texto de seu art. 2º, § 2º, que foi incluído pela lei federal 13.986, de 7/4/2020, que dispôs:

“§ 2º Os emolumentos devidos pela constituição de direitos reais de garantia mobiliária ou imobiliária destinados ao crédito rural não poderão exceder o menor dos seguintes valores:

I – 0,3% (zero vírgula três por cento) do valor do crédito concedido, incluída a taxa de fiscalização judicial, limitada a 5% (cinco por cento) do valor pago pelo usuário, vedados quaisquer outros acréscimos a título de taxas, custas e contribuições para o Estado ou Distrito Federal, carteira de previdência ou para associação de classe, criados ou que venham a ser criados sob qualquer título ou denominação;”

Do exposto fica evidenciado que o imposte de 62,5% previsto no art. 19, I, a, da lei estadual 11.331/02 não corresponde exatamente à parcela destinada ao notário/registrador em razão dos dispositivos outros da lei que foram posteriormente alterados criando parcelas adicionais, sem contar ainda com a isenção concedida aos municípios e da limitação na cobrança nos casos dos registros dos títulos referentes ao crédito rural.

7. Conclusões.

A regra geral para o lançamento do ISS são as declarações prestadas pelo contribuinte por meio das notas fiscais por ele emitidas ou pelas remessas ao Fisco dos Recibos Provisórios de Serviço, a não aceitação das declarações e documentos fiscais deve ser precedida de regular procedimento administrativo, garantido o contraditório e ampla defesa, quando ficar caracterizada a omissão ou não merecimento de fé das declarações ou esclarecimentos prestados (art. 148 do CTN).

O arbitramento é ato decorrente do procedimento administrativo de reconhecimento da inidoneidade das declarações e documentação fiscal, não podendo ser feito de ofício pelo Fisco.

O notário e o registrador, diferentemente dos demais contribuintes, são dotados de fé pública e podem emitir certidão relacionando todos os atos praticados e valores recebidos como emolumentos. A fé pública da certidão somente pode ser afastada provando-se a sua falsidade, negar a sua validade seria a mesma coisa da alegação falsificação de documento público, ficando o acusador sujeito às penas do crime de calúnia.

Em razão das diversas alterações legislativas supervenientes, o percentual de 62,5% do montante recebido não reflete a parcela dos emolumentos destinada aos notários e registradores.

Fonte: Portal Migalhas 

10 de outubro de 2025

09 de outubro de 2025

03 de outubro de 2025

08 de outubro de 2025

O modelo constitucional brasileiro que delega a particulares, por meio de concurso público, os serviços notariais e de registro de imóveis mostra-se não apenas eficiente, mas também essencial à democracia, à segurança jurídica e à proteção de direitos fundamentais, como propriedade e moradia.

Especialistas apontam que esse modelo reduz custos para o Estado, aumenta a qualidade dos serviços e coloca o Brasil como referência internacional, mesmo com desafios persistentes, como gestão interina e situações históricas de precariedade em unidades com gestão estatal.

Fonte: Gazeta do Povo

01 de outubro de 2025

Hoje, o Registro de Imóveis vai além da tutela do crédito: atua também como instrumento de segurança jurídica, fiscalização tributária e combate à lavagem de dinheiro. Ao condicionar a eficácia das transmissões imobiliárias ao pagamento de tributos e ao reporte de operações suspeitas ao COAF (Conselho de Controle de Atividades Financeiras), as unidades de serviço registral assumem papel estratégico no controle fiscal e nos crimes financeiros.

Nesse processo, a Arisp/RIB-SP teve papel central. Fundada em 1993, inicialmente voltada à capital paulista, expandiu em 2014 sua atuação para todo o estado, defendendo os registradores, oferecendo capacitação e promovendo a informatização dos registros.

Foi a Arisp que liderou iniciativas pioneiras de plataformas eletrônicas no estado, que se tornaram referência nacional.

Registro de Imóveis reforça segurança do crédito e atrai investimentos

O sistema registral brasileiro é central para a economia: ao garantir publicidade, autenticidade e segurança jurídica, ele fortalece o crédito e atrai investimentos. Jacopetti explica que o crédito só funciona com garantias eficazes: “O registro de imóveis permite que bens imóveis (e mesmo móveis em alguns casos) sejam oferecidos em garantia, assegurando ao credor seu direito de sequela (isto é, fazer valer seu direito independentemente de quem esteja na posse do bem) e preferência (isto é, vindo o bem a ser leiloado, o produto da venda é destinado primeiramente ao credor que detém a garantia)”.

Especialistas pontuam que essa confiabilidade permite usar imóveis como garantia com menor risco, juros mais atrativos, ampliando os recursos disponíveis. “Isto somente é possível mediante o uso de um mecanismo de publicidade, que forneça ao público informações confiáveis sobre a situação jurídica dos bens”, enfatiza.

A alienação fiduciária, instituída pela Lei 9.514/97, é citada como divisor de águas. Ela oferece preferência quase absoluta ao credor e permite execução extrajudicial em cartório, resolvendo em meses o que poderia levar anos em via judicial.

Além disso, a publicidade conferida pelo registro dificulta fraudes como venda dupla do mesmo bem ou garantias ocultas, preservando a liquidez imobiliária e promovendo empreendimentos de maior escala.

Para grandes projetos, fundos e investimentos estrangeiros, a confiabilidade do Registro é diferencial competitivo: ao conferir transparência e previsibilidade, aproxima o Brasil de padrões internacionais de governança. Relatórios do Banco Mundial e do FMI destacam que sistemas de registro robustos são decisivos para atrair capital.

Outro destaque é a integração do Registro às normas anticorrupção: a obrigação de comunicar operações suspeitas ao COAF insere o setor em mecanismos internacionais de compliance. O Brasil foi elogiado pelo GAFI (Grupo de Ação Financeira Internacional) – organismo intergovernamental que estabelece padrões globais para combater a lavagem de dinheiro – por incluir notários e registradores como colaboradores ativos no combate a ilícitos financeiros.

Registro de Imóveis supera 48 milhões de solicitações eletrônicas e avança rumo à digitalização plena

A transformação digital nos cartórios já apresenta dados expressivos. Segundo o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), de setembro de 2021 a outubro de 2024 ocorreram mais de 48 milhões de solicitações privadas pela plataforma nacional. Nesse período, foram emitidas 20,2 milhões de certidões digitais, acessadas 16 milhões de matrículas online, realizadas mais de 6,1 milhões de pesquisas qualificadas, 2,6 milhões de protocolos eletrônicos, 500 mil intimações eletrônicas e cerca de 300 mil e-Intimações.

Esses números confirmam uma mudança estrutural: publicidade, segurança jurídica e eficiência se combinam por meio da tecnologia.

O acervo físico das unidades extrajudiciais já conta com 94% de informatização, de acordo com o CNJ (Conselho Nacional de Justiça). A meta é que até maio de 2026 todos os registros estejam digitalizados, conforme o Provimento nº 198/2025.

Para Jacopetti, esse avanço se deve ao esforço de informatização e integração, especialmente após a criação do ONR. A pandemia acelerou esse processo, e os serviços eletrônicos tendem a se tornar regra.

Além da tecnologia, investe-se na capacitação dos profissionais. A Uniregistral, vinculada à Arisp, oferece cursos para delegatários e para quem atua com eles no dia a dia, com planos ambiciosos de expansão.

Transparência e novas ferramentas

Para aumentar a transparência, em julho de 2025 o ONR lançou o Portal de Estatísticas, com dados públicos sobre serviços digitais e desempenho das serventias. Novos módulos do CNJ, como o Inventário Estatístico Eletrônico do Registro de Imóveis (IERI-e) e o SIG-RI (Sistema de Informações Geográficas), reforçam o controle territorial e a confiabilidade da informação.

Com dezenas de milhões de atendimentos digitais, investimentos em qualificação e perspectiva de digitalização plena em 2026, o Registro de Imóveis brasileiro passa a ser um dos mais modernos do mundo, unindo tradição e inovação.

Registro de Imóveis digital: segurança, inclusão e inovação em tempo real

A digitalização plena dos serviços, via portal ridigital.org.br, transformou a relação entre cidadão, Registro e Estado. Hoje é possível pedir certidões, protocolar títulos, acompanhar registros e consultar imóveis de qualquer lugar, a qualquer hora, sem deslocamento.

Esse salto é fruto da Lei nº 14.382/2022 e regulamentações do CNJ. Mas surgem desafios: como garantir segurança digital, evitar exclusão de usuários com baixa conectividade e adotar tecnologias que ampliem transparência sem comprometer a segurança?

Para o diretor de Novas Tecnologias do IRIB, Caleb Miranda, a transição exige cautela. “Os sistemas digitais exigem cuidados específicos. A segurança digital é questão que afeta a modelagem e a configuração da infraestrutura tecnológica”, pondera ele.

Desenvolve-se continuamente criptografia, redundância e auditoria para assegurar a integridade das matrículas eletrônicas mesmo frente a ataques ou falhas.

A digitalização traz risco de exclusão, especialmente em áreas remotas, mas medidas foram tomadas para resolver o problema. Miranda observa que o risco de exclusão digital pode existir em duas frentes: dos usuários e dos registradores. “Quanto aos usuários, o modelo de prestação do serviço presencial não foi retirado; a pessoa pode comparecer no cartório para praticar o ato diretamente. Quanto aos registradores, o ONR possui um Programa de Inclusão Digital (PID) que visa elevar o nível de integração técnica e tecnológica às diversas serventias do país”, esclarece.

O sistema avança para novas tecnologias que aumentem transparência sem perder segurança jurídica. Caleb Miranda destaca que há provimentos no CNJ para regular uso de assinaturas eletrônicas, interoperabilidade e mecanismos antifraude, sempre com foco técnico e regulatório.

O modelo eletrônico brasileiro é referência internacional. Ao mesmo tempo, preserva o atendimento presencial e o rigor jurídico dos cartórios, mantendo a confiança no sistema.

Registro de Imóveis e a desjudicialização: menos processos na Justiça, mais agilidade para o cidadão

O Brasil avança em desjudicialização — transferência de procedimentos do Judiciário ao extrajudicial. No Registro de Imóveis, isso significa maior rapidez, menor custo e menos sobrecarga ao sistema judicial.

Novas atribuições dos serviços extrajudiciais

Leis como a 13.465/2017, 14.382/2022 e 14.711/2023, e provimentos do CNJ, deram ao Registro de Imóveis competências novas, como:

• Usucapião extrajudicial: reconhecimento da propriedade por posse prolongada diretamente em cartório.
• Adjudicação compulsória extrajudicial: transfere imóvel ao contratante que cumpriu contrato mas não recebeu escritura.
• Execução extrajudicial da hipoteca: nos mesmos moldes da já consagrada e eficiente execução da alienação fiduciária.
• Digitalização e prazos reduzidos: com o sistema SERP, certidões e registros podem ser solicitados online em prazos menores.

Impactos diretos para a sociedade

Essas medidas aliviam o Judiciário, aceleram soluções para cidadãos e reduzem custos, beneficiando pessoas e o Estado.

A extrajudicialização não retira garantias do cidadão. Segundo Jacopetti, os serviços extrajudiciais são regulados, fiscalizados e podem ser questionados administrativa ou judicialmente. Assim, “todos os atos que integram a chamada ‘extrajudicialização’ podem ser questionados judicialmente, preservando-se a inafastabilidade da jurisdição”.

Responsabilidade dos oficiais de registro garante segurança jurídica ao cidadão

Os Registros de Imóveis são serviços públicos delegados (art. 236 da CF), regidos pela Lei nº 8.935/1994. Embora de gestão privada, atuam em nome do Estado e são fiscalizados pelo Judiciário, respondendo por deveres civis, administrativos, criminais, tributários e por improbidade.

Esse arcabouço visa proteger os cidadãos e garantir reparação se houver erro ou omissão.

Responsabilidade civil e garantia de indenização

Se a prática de um ato de registro causar dano a determinada pessoa, tanto o Estado possui responsabilidade direta e objetiva, segundo o STF, como também o titular da delegação será responsabilizado, regressivamente, se comprovado dolo ou culpa.

Responsabilidade administrativa

Administrativamente, o oficial está sujeito a corregedoria do Poder Judiciário: advertências, multas e até perda da delegação são previstas, conduzidas por processos disciplinares.

Responsabilidade criminal e tributária

Como agentes públicos em sentido amplo, respondem por crimes como falsidade, peculato ou corrupção. Também respondem por tributos vinculados à atividade, como ITBI e ITCMD, no caso de não fiscalização adequada.

Improbidade administrativa

Pela lei, oficiais equiparam-se a agentes públicos para fins de improbidade: podem ser responsabilizados por enriquecimento ilícito, prejuízo ao erário ou violação de princípios públicos.

Apuração e reparação ao cidadão

Jacopetti explica que responsabilidades são apuradas em várias esferas: administrativa (via Corregedoria Nacional e Justiça Estadual), civil ou criminal (na esfera judicial). Casos podem transitar em múltiplas instâncias simultaneamente.

Confiança e segurança jurídica

Esse sistema multidimensional reforça a segurança: qualquer ato extrajudicial pode ser questionado administrativa ou judicialmente, com direito a indenização. Isso garante que a modernização e a desjudicialização ocorram sem abrir mão da transparência e da proteção do usuário.

Registro de Imóveis: guardião da propriedade e instrumento de políticas públicas

A propriedade, direito fundamental, vincula-se à moradia, liberdade e segurança jurídica. Mais que técnico, o Registro se fortalece como instrumento de cidadania e inclusão, especialmente via regularização fundiária urbana e rural, beneficiando famílias que vivem em imóveis sem documentação.

Políticas como a estabelecida pela Lei 13.465/2017 aproximaram os cidadãos da moradia formal mediante atuação célere e responsável das unidades de Registro de Imóveis que estão presentes em todo o território nacional. Ao regularizar imóveis informalmente ocupados, o Registro permite que famílias acessem crédito, infraestrutura e programas sociais.

Jacopetti destaca que a confiança do sistema depende da “qualificação registral” — filtro rigoroso na análise de documentos apresentados. Atos ilegais ou fraudulentos são barrados diante da análise jurídica que é um dever de ofício do registrador.

A regularização exige flexibilidade, pois muitos imóveis não atendem requisitos formais. A legislação tem buscado encontrar um ponto de equilíbrio que, ao mesmo tempo, propicie o ingresso destes imóveis no registro, sem abrir mão da segurança jurídica.

“À primeira vista pode parecer simples a regularização de um imóvel, mediante o registro indiscriminado dos títulos; mas, como dizem certos autores estrangeiros, ‘rubbish in, rubbish out’ – ou seja, se os títulos forem registrados sem qualquer critério, fatalmente as informações produzidas pelo registro pouco valor terão. E um registro que seja composto apenas por papel colorido não protegerá o crédito, nem a propriedade”, alerta Jacopetti.

Guardião da cidadania e do crédito

O Registro de Imóveis é convergente: assegura o direito à propriedade e possibilita políticas sociais, ao mesmo tempo em que protege a credibilidade do sistema registral ao garantir a higidez dos ativos imobiliários. Ao garantir o patrimônio individual e fortalecer o crédito, o Registro contribui para a paz social, dignidade da moradia e solidez das relações jurídicas.

Esse equilíbrio entre função social da propriedade e segurança do crédito torna o Registro uma das instituições mais relevantes para efetivar direitos fundamentais no Brasil.

Confira aqui a matéria no site da Gazeta do Povo.

Fonte: Gazeta do Povo