Especialistas apontam que a falta de matrícula e a ausência de verificação documental são as principais brechas exploradas por golpistas no mercado imobiliário
A aquisição de um imóvel sem o devido registro do título em Cartório deixa o comprador desprovido de proteção jurídica e perigosamente exposto a fraudes e disputas que podem custar o bem adquirido. O alerta é compartilhado por especialistas em Direito Imobiliário, registradores e representantes de conselhos profissionais, que observam com preocupação o aumento de irregularidades e crimes no setor.
No centro do debate está uma confusão persistente entre os compradores brasileiros sobre a diferença fundamental entre assinar uma escritura e tornar-se, de fato, o proprietário. Frederico Assad, 1º oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto e vice-presidente da Associação de Registradores de Imóveis de São Paulo (Arisp/RIB-SP), esclarece que a escritura formaliza o negócio, mas não encerra a transação do ponto de vista legal.
“No Brasil, a compra de imóveis não se resolve simplesmente com o aperto de mãos ou com a assinatura do contrato ou escritura. Esta última formaliza o negócio, mas não transfere a propriedade, o que somente ocorre com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto o título de transferência de propriedade não entra na matrícula, o comprador tem, no máximo, um direito pessoal contra o vendedor. Perante o mundo, o dono continua sendo o que aparece no Registro de Imóveis”, afirma Assad, amparado pelo artigo 1.245 do Código Civil.
A importância da matrícula atualizada
A matrícula do imóvel funciona como um histórico jurídico completo e indispensável. É nela que constam o proprietário atual, todas as transmissões anteriores, ônus existentes, restrições e averbações de construções, demolições, retificações e eventuais indisponibilidades. Sem esse registro atualizado, qualquer transação permanece vulnerável a conflitos e fraudes externas.
Para quem planeja assinar uma escritura, Assad elenca três recomendações fundamentais. “Não confie em matrícula antiga. Peça a certidão atualizada, com data próxima à assinatura pelo Cartório ou pelo RI Digital, e leia com calma. Reúna informações sobre o vendedor, não só o imóvel. E caso observe que há alguma pendência na matrícula, procure orientação jurídica antes, não depois”, detalha o vice-presidente da Arisp/RIB-SP.
O oficial também alerta para sinais clássicos de fraude, ressaltando que a pressa costuma ser a maior aliada do golpe. Propostas excessivamente vantajosas, pedidos de sinal urgente, contatos exclusivos por aplicativos de mensagens, recusa em mostrar documentos e trocas repentinas de contas bancárias são elementos que figuram nos tribunais diariamente.
O papel do corretor e os sinais de alerta
José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECI-SP), corrobora a necessidade de cautela e lista os indícios de anúncios fraudulentos. “Preço muito abaixo do mercado, urgência incomum para pagamento, recusa em agendar visita presencial, solicitação de depósito antecipado, inconsistências nas fotos ou nas informações do imóvel e ausência de identificação clara do corretor ou da imobiliária são indícios que exigem atenção”, esclarece.
Segundo Viana Neto, a intermediação de um corretor de imóveis devidamente inscrito no conselho é um fator determinante para a segurança da transação. “O profissional habilitado possui formação técnica e dever legal e ético de orientar as partes, verificar a documentação pertinente e contribuir para uma negociação mais segura, transparente e responsável”, afirma.
Segurança jurídica e a due diligence
A advogada Andrea Saber, especialista em Direito Imobiliário, reforça que a responsabilidade final de verificar a segurança da transação recai sobre o comprador. Ela explica que o trabalho do oficial de Registro e o do advogado são distintos, porém complementares para a higidez do negócio.
“O oficial de Registro garante a formalidade do ato final. A assessoria jurídica garante que o negócio seja seguro e vantajoso para o comprador desde o início”, pontua Saber. De acordo com a especialista, a assessoria jurídica atua de forma preventiva e estratégica, defendendo os interesses do cliente por meio da realização de due diligence, negociação de contratos e estruturação do negócio para evitar litígios futuros.
Por Assessoria de Comunicação da Arisp/RIB-SP