17 de junho de 2023

A adjudicação compulsória extrajudicial, possibilitada pela Lei nº 14.382/2022, é mais um serviço que passou a ser realizado pelo Registro de Imóveis, de modo a contribuir com a redução de ações no Judiciário. Contudo, por ser um instrumento recente, ainda tem gerado muitas dúvidas nos registradores.

Para auxiliar na conciliação da nova prática, o painel Adjudicação compulsória extrajudicial, que abriu os painéis do segundo dia do 3º Encontro de Registradores Imobiliários do Estado de São Paulo, contou com as contribuições do diretor Acadêmico da UniRegistral, Ivan Jacopetti, do 2º oficial de Jundiaí, Marinho Kern, e do assessor Jurídico da Arisp, Bernardo Chezzi. Os especialistas reuniram os temas mais polêmicos para debater com os participantes do evento.

Confira os tópicos abordados e, se preferir, assista à palestra na íntegra para ver o entendimento dos especialistas sobre cada um dos pontos abaixo.

1. O art. 216-B, caput e § 1º, I, da Lei nº 6.015/1973, fala em “promessa de venda ou de cessão ou de sucessão”. Esse rol é taxativo ou caberia o seu alargamento pela via interpretativa para abarcar outras espécies de contratos preliminares ou até de contrato particular de compra e venda?
   
   
2. Há a possibilidade de promover a adjudicação compulsória sem o contrato de promessa de compra e venda? Por exemplo, apenas com um recibo de pagamento ou uma com uma proposta de venda de imóvel?
   
   
3. Em qual momento do procedimento deve ser feita a notificação prevista no art. 216-B, § 1º, II, da Lei nº 6.015/73? A notificação é preliminar à ata notarial? Devo manter o número de prenotação quando do reingresso do pedido de adjudicação?
   
   
4. Quem devo notificar em relação aos titulares de direitos reais na matrícula?
   
   
5. Qual é a extensão da qualificação do oficial sobre o título apresentado que embasa o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial? Ele não precisa estar previamente registrado, mas precisa atender todos os requisitos legais de registrabilidade? É possível sanar imperfeições no curso do procedimento?
   
   
6. É possível substituir a quitação expressa do compromisso de compra e venda pela certidão de distribuição cível emitida após cinco anos do vencimento da obrigação, a exemplo do que ocorre na usucapião extrajudicial (item nº 419.3.1 do capítulo XX das NSCGJ/SP)?
   
   
7. Caberia a adjudicação compulsória extrajudicial de compromisso de compra e venda que contenha cláusula de arrependimento?
   
   
8. No caso de loteamento clandestino, é possível processar a adjudicação compulsória?
   
   
   
9. Qual é a função da ata notarial no procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial? Como pode ser feita a prova de inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade perante o tabelião?
   
   
10. Como deve ser promovida a notificação no caso de o promitente vendedor ser falecido?
    
    
11. Como o oficial deve agir se o notificando for menor ou incapaz?
    
    
12. É possível o procedimento extrajudicial de adjudicação compulsória em que o requerido seja massa falida? Como o Oficial deve proceder?
    
    
13. Como o oficial deve proceder se o requerido for uma pessoa jurídica extinta?
    
    
14. Na hipótese de consentimento expresso do requerido, o que ocorre com o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial?
    
    
15. O comprovante de pagamento do ITBI deve instruir necessariamente o requerimento inicial? Ou é possível postergar a sua apresentação para o momento posterior à decisão de deferimento?
    
    
16. Como o oficial deve agir na hipótese de estar averbada uma indisponibilidade na matrícula do imóvel objeto do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial?
    
    
17. Como devem ser cobrados os emolumentos na adjudicação compulsória extrajudicial?