Painel do 6º Encontro dos Registradores de Imóveis do Estado de São Paulo debateu os impactos do Provimento CNJ nº 195/2025 e as dúvidas práticas envolvendo confrontações com cursos d’água, rodovias e bens públicos

Questões que durante anos pareceram consolidadas na prática registral voltaram ao centro do debate com a entrada em vigor do Provimento CNJ nº 195/2025. Durante o painel “Retificação de Área e Confrontação com Rios e Áreas Públicas”, realizado no 6º Encontro dos Registradores de Imóveis do Estado de São Paulo, especialistas discutiram os desafios jurídicos e técnicos trazidos pelas novas regras de retificação imobiliária, especialmente nos casos de confrontação com cursos d’água, estradas, ferrovias e áreas públicas. 

Participaram do debate as registradoras Paola de Castro Ribeiro Macedo, oficial de Registro de Imóveis de Taubaté/SP; Priscila Corrêa Dias Mendes, oficial de Registro de Imóveis de Macatuba/SP; e Priscila Alves Patah, oficial de Registro de Imóveis de Miguelópolis/SP.

Ao abrir o painel, Paola Macedo trouxe uma reflexão que vem ganhando espaço na doutrina e na jurisprudência: afinal, quando um imóvel confronta com um rio ou curso d’água, quem deve ser considerado confrontante em um procedimento de retificação? O proprietário da margem oposta ou o ente público titular do recurso hídrico?

 “Eu não trouxe respostas prontas. Trouxe inquietações. O entendimento tradicional baseado na navegabilidade dos rios talvez já não seja suficiente para responder aos problemas que estamos enfrentando atualmente”, afirmou.

A registradora explicou que a Constituição Federal alterou significativamente o tratamento jurídico das águas ao atribuir à União e aos Estados a titularidade dos recursos hídricos, criando dúvidas sobre a permanência do conceito de águas particulares previsto no antigo Código de Águas. “Estamos diante de uma discussão que envolve direito registral, direito administrativo, direito ambiental e patrimônio público. É um tema que ainda exigirá muito amadurecimento institucional e doutrinário”, destacou.

Segundo Paola, a crescente disponibilização de informações georreferenciadas e de bases públicas de dados tende a tornar o tema cada vez mais presente na rotina dos registradores. “Quanto mais integrados estivermos às bases oficiais e aos sistemas de informação territorial, mais teremos que enfrentar essas questões. É um debate que já começou e que tende a se intensificar nos próximos anos”, afirmou.

Na sequência, Priscila Corrêa Dias Mendes abordou as dispensas de anuência e notificação previstas pelo Provimento CNJ nº 195/2025 para imóveis confrontantes com determinados bens públicos.

Segundo ela, embora a norma tenha buscado trazer mais celeridade aos procedimentos de retificação, isso não elimina a responsabilidade do registrador na análise de cada caso concreto. “O provimento dispensou determinadas anuências, mas não dispensou a qualificação registral. Continuamos responsáveis por verificar se efetivamente foram respeitadas as faixas de domínio, as áreas públicas e os limites legalmente protegidos”, explicou.

A registradora destacou que, nos casos de confrontação com rodovias, ferrovias e demais bens públicos de uso comum, a responsabilidade técnica dos profissionais responsáveis pelos levantamentos topográficos passa a ganhar ainda mais relevância. “Hoje o profissional técnico precisa demonstrar de forma clara que respeitou as faixas de domínio e as áreas não edificáveis. A dispensa da anuência não significa dispensa de cautela”, ressaltou.

Encerrando o painel, Priscila Alves Patah analisou os fundamentos e objetivos do Provimento CNJ nº 195/2025, destacando o esforço do Conselho Nacional de Justiça para ampliar a eficiência dos procedimentos extrajudiciais.

 “O CNJ reconhece o Registro de Imóveis como uma instituição essencial para a efetividade da segurança jurídica e para o desenvolvimento econômico do país. O provimento busca justamente tornar esses procedimentos mais céleres sem comprometer a proteção dos direitos envolvidos”, afirmou.

A registradora observou que a simplificação de etapas não pode ser confundida com flexibilização da segurança jurídica. “A celeridade é importante, mas ela precisa caminhar ao lado da segurança jurídica. Quanto maior a dispensa de formalidades, maior também é a responsabilidade do registrador na análise do caso concreto”, destacou.

Ao final do painel, os participantes concluíram que a aplicação prática das novas regras exigirá interpretação cuidadosa dos registradores e constante diálogo entre doutrina, jurisprudência e órgãos reguladores.

Mais do que apresentar respostas definitivas, o encontro evidenciou que temas como recursos hídricos, terrenos marginais, confrontações públicas e retificação imobiliária estarão entre os principais desafios técnicos da atividade registral nos próximos anos.