14 de junho de 2024

O debate sobre questões técnicas e sobre aspectos estratégicos da atuação da Arisp marcaram o segundo dia do 4º Encontro de Registradores Imobiliários do Estado de São Paulo. Especialistas de setores convergentes à atuação registral – como tecnologia, área fiscal, política e poder Judiciário – contribuíram para que esta sexta-feira, 14 de junho, fosse o encerramento perfeito para o evento.

Os temas técnicos começaram já na primeira palestra, que detalhou pontos ligados aos títulos eletrônicos, às assinaturas e aos documentos digitais. Conduzido pelo vice-presidente da Arisp, Frederico Assad, e pelo especialista em assessoria digital Carlos Chaves, o painel apresentou as conclusões dos estudos realizados sobre temas recebidos pela assessoria SREI da Arisp, buscando uma maior uniformização no estado.

O primeiro aspecto tratado foi a possibilidade de recebimento de títulos estruturados apresentados pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU), visto que não existem previsões específicas para isso no Código de Normas estadual. Conforme explicou o especialista, após estudo do regramento nacional, das Instruções Técnicas de Normalização (ITN) do Operador Nacional de Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) e do estatuto da própria CDHU, o parecer é que, sim, os títulos podem ser recepcionados pelos oficiais.

O tema repercutiu em uma troca de ideias sobre as práticas relacionadas ao uso de arquivos XML, que ainda está em processo de adaptação, tanto por registradores quanto pelo mercado.

O diretor institucional da Arisp e diretor Geral do ONR, Flaviano Galhardo, aproveitou para destacar o que tem sido feito no operador para facilitar a utilização dessas tecnologias. “O ONR tem um grupo de trabalho com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) com objetivo de construir uma prática em que, no momento que a instituição financeira confeccionar o contrato, seja extraído automaticamente um arquivo XML no padrão da ITN nº 1, homologada pelo CNJ”, explicou.

Ou seja, esse será um formato definitivo, excluindo a necessidade de se exigir outros – até porque eles não existirão. Flaviano destacou que esse é o padrão que consta nas normas da Corregedoria Nacional, no próprio estatuto do ONR e na portaria nº 13, que regulamentou a Câmara de Regulação do ONR, gerida pela Corregedoria Nacional. Além disso, deixou um alerta: “é necessário ter um padrão nacional. Não é aceitável que cada cartório e estado queiram fazer à sua maneira.” O diretor geral do ONR lembrou ainda que, conforme os princípios da Lei nº 14.382, o extrato substitui o contrato na qualificação, pois o objeto de registro é o extrato.

Outro ponto abordado pelo especialista Carlos Chaves foi a dificuldade que vem sendo enfrentada, especialmente nas cidades do interior, relacionada a ferramentas, sites e portais terceirizados pelas prefeituras, que não se mostram tecnicamente confiáveis, desobedecendo, assim, a atual legislação. “Existe um fluxo: o documento é apresentado, o responsável valida e aceita o documento. O problema é que estão mandando documentos que, quando você entra na plataforma de validação, estão recusados ou em revisão. E um documento em revisão pode vir a ser recusado no futuro. Ou seja, não há segurança para a qualificação registral.”

Análise das tendências de jurisprudência

O segundo painel do dia, sobre análise de julgados e tendências da jurisprudência administrativa sobre o Registro de Imóveis, foi aberto pelo reitor da Uniregistral, José Renato Nalini. Ele destacou a assertividade dos constituintes na elaboração do artigo 236 da Constituição Federal, passando os serviços de registro público à esfera privada – o que, para ele, trouxe mais eficiência, qualidade e inovação. “O Brasil constata a transformação das delegações extrajudiciais. Elas assimilaram as transformações geradas pela 4ª Revolução Mundial e estimularam o Poder Judiciário a também acompanhar isso”, disse.

Para Nalini, o momento é de aperfeiçoar o serviço extrajudicial, não avançando além do que lhe é devido, sendo sempre necessário estabelecer o diálogo com a Corregedoria Estadual, Nacional e o parlamento, quando for necessário.

O acadêmico e oficial do Registro de Imóveis de Pedreira, Moacyr Petrocelli, apresentou entendimentos de jurisprudências que afetam diretamente a rotina registral, incluindo a questão dos emolumentos, a compra e venda com alienação fiduciária e a indisponibilidade do devedor, entre outros. Também foram discutidos temas que ainda não têm decisões, como os Fundos de Investimentos em Direitos Creditórios (FIDCs) – aplicação, por analogia, da disciplina de FIIs; a união estável no RI, além da questão da usucapião pela via da arbitragem.

Atualizações normativas

A reforma tributária, proposta na Emenda Constitucional nº 132, foi a base para os debates sobre as práticas registrais relacionadas ao Imposto sobre Transmissão Causa Mortis ou Doações (ITCMD).

O auditor fiscal da Receita Estadual de São Paulo Jefferson Valentin destacou que o ITCMD está em constante evolução e deverá continuar evoluindo, mesmo se houver a aprovação da reforma tributária. “A ideia do texto é trazer previsibilidade para as pessoas saberem quanto vão pagar em cada tipo de transmissão”, destacou.

Já o oficial de Andradina, Matheus Freitas, fez considerações técnicas comparando o texto original com o que está previsto na EC nº 132/2023, observando, ainda, as atuais normas estaduais relacionadas ao instituto. O painel também contou com a participação do vice-presidente Frederico Assad e do oficial de Ituverava, Cristiano Mendes.

Importância da atuação política

Após o almoço, o presidente George Takeda, o diretor institucional Flaviano Galhardo, o coordenador institucional Leandro Lopes e a deputada federal Renata Abreu trataram da importância da população e das instituições nacionais manterem canais de diálogo e um acompanhamento direto com o Congresso Nacional.

A deputada destacou a importância de todos os setores da sociedade estarem mobilizados e engajados nas conversas políticas. “Às vezes, as pessoas participam de reuniões como essa e afirmam que não gostam de política. Mas nós somos governados por quem gosta. São os políticos que estão decidindo nosso futuro e o futuro dos nossos filhos. Então, o cidadão brasileiro de verdade precisa participar da política”, convidou.

Para encerrar o 4º Encontro da Arisp, foi a vez de debater o plano estratégico da Associação. O presidente George Takeda, o vice-presidente Frederico Assad, o diretor institucional Flaviano Galhardo, o secretário Fábio Costa Pereira e o oficial de Campos de Jordão, Fábio Ribeiro dos Santos, apresentaram detalhes do trabalho que vem sendo realizado pela Arisp em nível estadual e nacional, por meio da participação no Registro de Imóveis do Brasil (RIB) e no ONR.

O 4º Encontro teve seu encerramento com um jantar, momento de confraternização que marca tradicionalmente a reunião.